不動産売却で確定申告が不要なケースは? 無申告のリスクや関連の特例を解説

2022-11-15

不動産売却で確定申告が不要なケースは? 無申告のリスクや関連の特例を解説

不動産の売却をおこなうことで、どのくらいの税金がかかるのかは、大きな関心事ですね。
この課税額を確定させるためには「確定申告」をおこない、申告しないと罰則が科せられることもありますが、状況によっては確定申告が不要になります。
そこで今回は、不動産売却で確定申告が不要なのはどのようなケースか、 無申告のリスクや申告で受けられる特例について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却後の確定申告が不要かどうかを確認するには?

不動産売却後の確定申告が不要かどうかを確認するには?

税務署への確定申告が不要になるケースや見極め方についてご紹介します。

確定申告が不必要なケースとは?

確定申告が不必要なケースは、簡単に表現すると以下のようになります。
確定申告が不必要:売却益がゼロかゼロに近いマイナスで、控除の特例も利用する必要がないとき
確定申告で課税状況を明らかにする税金は、所得税、特別復興所得税、住民税の3つなのですが、これらが課税される条件は、売却益があることです。
売却する不動産の相場が値上がりしていないのであれば、売却額から後述する経費もさし引かれるため、通常は売却益はそんなに計上されることはありません。

確定申告が必要となるケースは?

確定申告が必要になるのは以下のときです。
"確定申告が必要:控除の特例や損益通算を適用して節税する必要がある場合、あるいは物件が値上がりして譲渡益が発生している場合
" 購入した時より不動産が高く売れ、取得費や譲渡費用を引いても利益があるときは確定申告が必要です。
ときには売却によって金額的な損失が出る場合もあり、その損失を損益通算や、繰越控除などをする場合も確定申告をしましょう。
では、確定申告を作成する前に不要かどうかの判断は、どのようにすれば良いのでしょうか。

確定申告が不必要かの確認方法

確定申告が不必要かどうか、めやすを立てる方法は売却益、経費、控除のシミュレーションをおこなうことです。
この場合、答えは以下の4つが考えられます。

  • 売却益がゼロかゼロに近いマイナス =確定申告は不要
  • 売却益が出て、特例でもカバーしきれない =確定申告が必要
  • 売却益が出て、特例でカバーしたい =確定申告が必要
  • 売却損が出て、特例でもカバーしきれない =確定申告が必要

まず、不動産売却による収入金額や取得費や譲渡費用、建物の減価償却などの金額を確認してみます。
これらのデータをもとに、以下の式にあてはめて、上記の4つのどれにあてはまるかを確認します。
不動産売却により収入金額 ー(取得費+譲渡費用)ー(使える特例の金額)⇒ 不動産売却による譲渡所得
この計算で求めた「不動産売却による譲渡所得」を課税譲渡所得といいます。
特例でカバーできるかどうかを計算して、確定申告の有無を確認しましょう。

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不動産売却後の確定申告を忘れたらどうなる?

不動産売却後の確定申告を忘れたらどうなる?

続いて、不動産売却後の確定申告を忘れた、あるいは、やらなかった場合のリスクや対処法についてご説明します。

税務調査が入る

不動産は金額の大きい取引であり、登記簿謄本の記載事項などから、譲渡がおこなわれたのに申告がない場合、税務署の税務調査が入る可能性があります。
ここで申告作成に必要な書類の提出ができない、あるいは拒んだ場合は、税務署が独自の調査で売上高を推定し、申告額を決定します。
この売上高や申告額はともに、ご自身でおこなった場合よりも厳しい基準であることが多く、納税が高額となるでしょう。

金融機関の信用を損なう

個人事業などでは、事業所得の申告もおこないますので、それらも含めてなかったことにしてしまうと、決算書がなく金融機関が事業の存在を確認できません。
したがって、事業用や住宅、車ほかの借り入れを起こせないという状況になってしまうのです。
さらに、決算書の虚偽が発覚すると、今後の取引が一切できなくなる可能性もあります。
金融機関側から税務署に連絡が回り、無申告によるペナルティを課せられるというパターンの可能性もあり、注意が必要です。

ペナルティで追加の課税

申告の遅れや、忘れたなどの無申告のペナルティで課される税金には、以下があります。

  • 延滞税
  • 無申告加算税
  • 過少申告加算税
  • 重加算税

確定申告の期限や納税の期限を超過すると、超過日数に対して延滞税が課せられますが、納税期限から2か月までは約7%、2か月以降は約14%とかなりの税率になります。
延滞税は申告を終わらせても、期限までに納付しないと課税されるので、申告後はすぐに納めるようにしましょう。
無申告加算税は税額で変化し、50万円までの部分には15%、それ以上の部分は20%の税率が加算され、たとえば100万円の無申告には17万5千円が追加課税されます。
無申告加算税率は、税務調査の前に納税者から申請すれば5%へ軽減され、そのほかに期限から1か月以内であったり、納税の意志があった場合は非課税となります。
申告内容を間違えた場合を含め、過少申告の場合は10%追加で課税です。
そして、明らかに譲渡所得があるにも関わらず、故意に確定申告をしなかったり所得を隠蔽した場合は重加算税として、35%から40%という高税率を追加で課されます。

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不動産売却の確定申告で受けられる特例は?

不動産売却の確定申告で受けられる特例は?

確定申告の提出を条件に受けられる控除などの特例には、どのようなものがあるのでしょうか?

マイホームの3,000万円特別控除

自宅の売却の際に、いくつかの要件を満たしていれば、売却益から3,000万円が控除でき、売却益がゼロとなれば税金が発生しない制度です。
適用の条件自宅であること、土地も含めた取引であること、建物を壊した場合に土地をほかの目的に利用していないこと、親族間などの近親者の売買でないことなどです。
別名「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」とも言い、比較的当てはまる場合が多いので、利用頻度の高い特例です。

軽減税率の特例

3,000万円の特別控除と併用して、さらに軽減税率の特例も利用が可能です。
軽減税率の特例の適用要件は、売却した年の1月1日の時点で、所有期間が10年を超えるマイホームを譲渡した場合です。
税率の適用は通常の長期譲渡の税率22.1%にくらべ、譲渡所得6,000万円以下の部分に関して14.21%、6,000万円を超える部分は20.315%となります。

譲渡損失の場合の特例

住居の買い替えや売却をおこなった結果、損失が出たことに対する特例もあります。
居住用に使用していた不動産を売却した場合の損失は、損益通算と言って、ほかの所得とプラスマイナスして相殺するか、3年にわたり繰り越して控除ができます。
これらの特例はいずれも、確定申告をしていることによって利用が可能になります。
各種控除の特例は、適用される年度や内容が変更になるなどの可能性がありますので、都度最新の情報を確認するようにしてください。

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まとめ

不動産売却で確定申告が不要なのはどのようなケースか、 無申告のリスクや申告で受けられる特例について解説しました。
ほとんどの場合は確定申告が必要と言えますが、事前に不要かどうかの確認をおこなえば、売却の計画を検討する指標にもなるのでおすすめです。
確定申告は記入の際に税務署のサポートをうけることもでき、個人でおこなっても手順どおりに数字を入れていけば、完成することは可能です。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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