土地売却の際の税金控除の種類は?損失の控除についても解説

2022-11-08

土地売却の際の税金控除の種類は?損失の控除についても解説

土地売却の際に売却益が出た場合には、所得税が課されたり翌年の住民税が増えたりしますが、各種の控除の特例を利用することによって節税が可能となります。
しかし特例の適用は複雑で、併用の効かない組み合わせや適用期限があるなど、課税額の計算にあたって事前に把握しておく必要があります。
そこで今回は、土地売却の際の税金控除の種類はどのようなものか、損失が出た場合の控除についても解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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土地売却で使える税金控除の特例の種類

土地売却で使える税金控除の特例の種類

まず、土地売却で使える税金控除の特例の種類についてご説明します。

居住用財産の3,000万円特別控除

まずはじめに、控除の特例は建物を含む居住用物件を売却した場合に適用されるため、土地売却の場合は建物を壊したなど一定の要件を満たす必要がある点にご注意ください。
居住用財産の3,000万円特別控除も、居住用として使用していた土地を、建物を取り壊して売却した場合に適用が可能です。
売却した価格から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いて、さらに3,000万円の控除ができる制度ですが、計算結果の譲渡所得が0円となれば、課税はされません。
この特例の適用の要件として、前述の住居を取り壊した土地であるほか、ご自身が住んでいた土地であること、住まなくなってから3年以内の売却であることなどがあります。
また、建物を取り壊してから1年以内の売却であること、取り壊したあとは土地をほかの用途に使用していないこと、近親者への売買ではないことが求められます。

10年超の居住用財産の軽減税率の特例

10年超の居住用財産の軽減税率の特例は、自宅を取り壊した年の1月1日時点で自宅の所有期間が10年を超えている場合に、通常よりも税率が優遇される特例です。
特例が適用できると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%、6,000万円を超える部分の税率が20.315%となります。
(※この税率は所得税、復興特別所得税、住民税の合計税率)
通常の税率は所有期間が5年以下の短期譲渡の場合39.63%、所有期間が5年を超えた長期譲渡で20.315%なので、適用すれば納める税額に相当な差が出てきます。
この特例も、前述の3,000万円特別控除と同じ適用要件が利用の条件となりますので、併せてご確認ください。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例は、住んでいたマイホームを令和5年12月31日までに売って買い換えたときに、その売却益を将来に繰り延べることができる特例です。
買い換えた家を売却する際まで繰り延べができますが、この特例を使わずに納税することもできますし、出費が大変な場合は繰り延べも良いでしょう。
この特例の適用要件は、前述の2つの特例と同じ項目のほかに、追加の要件があります。
買い換える家が床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下であること、売却から3年で買い換えること、買い換えた家が築25年以内か耐震基準を満たしていることなどです。

平成21年及び平成22年に取得した国内の土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除

この特例は、平成21年、または平成22年に取得した土地を5年以降経過して譲渡した場合、その土地の譲渡所得金額から最大1,000万円を控除できるものです。
この特例の適用要件は、上記の期間に関する以外に、近親者から取得した土地ではないことです。
また、相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済や、所有権移転外のリース取引により取得した土地ではないことも求められます。

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土地売却で損失が出たときの税金控除や特例は?

土地売却で損失が出たときの税金控除や特例は?

土地の売却では、住宅ローンや経費などと相殺のうえマイナスが出ることもありますので、その場合に配慮した制度が以下です。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例

自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が出た場合は、その譲渡損失をその年の別の所得(給与所得や事業所得など)と損益通算することができます。
譲渡損失を、譲渡した年と翌年以降3年まで繰り越せるため、たとえば900万円の譲渡損失は、300万円づつ3年間控除が認められ、給与所得者の方も、源泉徴収の還付を受けられます。
この特例の適用要件は、3,000万円特別控除と同様の内容のほか、以下が求められます。
自宅の売買契約日の前日時点で、償還期間10年以上の住宅ローン残高が残っていることと、売却価格が、上記の住宅ローン残高を下回っていることにご注意ください。

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例

この特例は自宅の買い替えで生じた譲渡損失を、その年の別の所得(給与所得や事業所得など)と損益通算できるものです。
自宅を売却した際の購入時の価格と売却時の価格の差を、譲渡した年と翌年以降3年まで繰り越すことができます。
この特例の適用条件のうち、一般的な内容以外に特筆する点が以下3点あります。

  • 譲渡の前年1年以内に新居を取得し、その取得の日から2年以内に新居に住み始めていること。
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 償還期間10年以上の住宅ローン残高があること

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土地売却の際の税金控除の注意点

土地売却の際の税金控除の注意点

不動産売却の際の税金控除に関する注意点をご説明します。

どの特例が併用できるのか

土地売却の税金控除できる特例は、特例ごとに併用できるもの、併用できないものがある点、注意点です。
たとえば居住用財産の3,000万円特別控除と10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は併用可能なので、10年を超えて住んでいた方は、両方の特例を使えます。
また、特定の居住用財産の買換え特例、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例などは他の特例と併用できません。
そのほかに金額が大きなものとして3000万円特別控除と、新居の住宅ローン控除は併用できませんので、どちらが得になるか計算のうえ、選択する必要があります。

控除を受けるには、確定申告が必要

前述のように、特例の適用、譲渡損失、経費との差額などによって譲渡所得が発生しなければ、税金は発生しません。
しかし、各種の特例の適用を受ける場合、確かに特例の対象であることを証明するために、確定申告は必要となります。
確定申告は売却した翌年の2月から3月にかけて提出することになっています。
経験がなく分からない場合は、必要な書類をそろえたうえで、管轄の税務署に予約を取って記入をサポートしてもらうこともできます。

ほかにもある特例

ここまでご説明してきたほかにも、公共事業や区画整理のための立ち退きにともなう土地売却に、適用される、以下のような控除の特例があります。

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

これら該当する方は、行政の方からのご説明があると思われますが、適用のための要件は、国税庁のホームページなどでもご確認ください。
なお、これらの土地売却に関する特例は、適用年限や適用要件の変更が随時おこなわれますので、常に最新の情報をご確認ください。

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まとめ

土地売却の際の税金控除の種類はどのようなものか、損失が出た場合の控除についても解説しました。
ご説明のように節税のための各種特例は要件が複雑なため、適用や計算については、弊社にもご相談ください。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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