不動産売却による住民税の変化とは?申告や計算の方法について解説

2022-10-25

不動産売却による住民税の変化とは?申告や計算の方法について解説

不動産売却によって所得が発生する場合があります。
売却益から経費を差し引いたものが所得ですが、この所得は翌年の住民税の金額を左右します。
そこで今回は、不動産売却によって住民税はどのように変化するのか、売却時の申告や計算の方法について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却時の住民税とは?

不動産売却時の住民税とは?

では、不動産の売却によって実際に、住民税にはどのような変化があるのでしょうか?

不動産売却の所得と住民税の関係は?

不動産の売却によって生じた所得は、翌年の住民税に反映され、所得金額に応じて住民税の支払額が増額されます。
売却した際にローンの残債の支払いや、経費の計上、あるいは控除の特例を適用した結果、売却の所得がゼロかマイナスになることもあり、その場合翌年の住民税は増えません。
ほとんどの方が、売却の翌年の住民税の増税は意識していない場合が多いです。

住民税とは?

住民税とは、都道府県および市区町村に収める都道府県民税と市区町村民税を合算した税金のことで、課税標準の税率は10%となっています。
給与所得の場合、住民税は翌年の給与から天引きされるため、7月頃の最初に住民税の変わる給与明細を見て「ずいぶん住民税が増えたな」と思った経験のある方もおられるでしょう。
なお、経済状況などによっては住民税が非課税となる場合があります。
生活保護受給者の方や、障がい者、未成年者、寡婦(夫)、ひとり親で前年中の合計所得が135万円以下の方が対象です。
また、前年中の収入から各種の控除をおこなって計算した結果、合計所得金額が一定額以下になる方は住民税が非課税となります。

住民税を増やす所得

住民税が影響を受ける個人の所得には、給与所得、不動産所得、譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の10種類があります。
たとえばサラリーマンの方の昇給や賞与の増額は、給与所得に分類されます。
不動産売却にともなって増える所得は、不動産を譲渡することによって生じる「譲渡所得」です。
紛らわしいのですが、不動産所得は自己の所有する賃貸物件の家賃所得や、営利目的で売買した不動産所得のことをさし、本記事の所得には当てはまりません。
そのほかに不動産売却の際に発生する税金として、所得税と復興特別所得税、登録免許税、印紙税などもありますが、本記事では住民税の詳細についてご紹介します。

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不動産売却時の住民税の課税の時期は?

不動産売却時の住民税の課税の時期は?

譲渡所得は、翌年以降どのような形で課税されていくのでしょうか?

譲渡所得を申告する時期は?

まず、不動産の売却に関してはサラリーマンの方も勤務先は把握はしませんので、確定申告によって所得税と住民税に対する申告をおこなうことになります。
確定申告は例年、不動産を売却した翌年の2月15日から3月15日までの間に提出となっています。
しかし現在コロナ禍の影響によって、申告の記入相談が予約制となっていたり、提出期間が延びている場合もありますので要確認です。
不動産売却の確定申告は、必要な資料を事前にそろえ、予約して会場に行けば、記入のサポートを受けて比較的簡単に提出できます。
提出することによって、住民税だけでなく所得税、復興特別所得税の申告も済ませることができます。

住民税はいつ課税される?

確定申告の提出を受けて住民税に反映される時期は、サラリーマンの方は翌年7月の給与からということが多いです。
住民税や所得税が増えるのは翌年の間のみです。

住民税の支払い方法

サラリーマンの方は、確定申告の結果が給与天引きで反映されて、納税する形になります。
個人事業主など、給与所得からの天引きがおこなわれない場合は自治体の課税課や銀行などの窓口払い、コンビニ払いなどで支払います。
個人事業主などの普通徴収は、申告後に住民税納付書が送付されてくるので、指定の金融機関にて支払うことになります。
各市町村によって異なりますが、6月、8月、10月、翌年1月のように4期に分けて納付できるようになっていますが、一括での納付も可能です。

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不動産売却による住民税の計算方法は?

不動産売却による住民税の計算方法は?

では、住民税は具体的にどのように計算していくのでしょうか?

住民税の税率

まず住民税の税率ですが、売却する不動産の所有年数により異なり、所有期間が5年以下の短期譲渡の場合は9%、5年を超える長期譲渡の場合は5%となっています。
相続した財産を売却した場合は、所有期間が5年以下でも、長期譲渡と同じ5%の税率で計算します。
この税率は常に一定で、譲渡所得の多寡で変動する累進課税にはなっていません。
これは、累進課税にすると不動産の場合、納税額が大きくなりすぎるケースが出るためです。

住民税の計算方法

住民税は、申告時に所得税とあわせて計算し、申告をおこないますが、まずは譲渡所得を以下の計算で算出します。
譲渡所得金額=土地や建物を売った金額-(取得費+譲渡費用)  
取得費とは、その不動産の購入金額に購入時の諸経費などを加えた金額ですが、建物については、所有期間に応じて減価償却費相当額を差し引いて計算をおこないます。
取得費は発生してからかなり年月を経ていることが多く、不明な場合は概算取得費として譲渡価格の5%を計上することもできます。
しかし5%では実際よりもかなり少ない場合もあるので、可能であれば当時の領収書を探すか、再発行を依頼するなどしましょう。
逆に、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときでも、譲渡価額の5%を概算取得費とすることができます。
譲渡費用は仲介手数料、建物の取り壊し費用など、このたびの不動産の売却に伴う費用のことです。
次に、税率を掛けて住民税と所得税を算出します。
住民税および所得税= 譲渡所得 × 税率
税率は短期譲渡所得は所得税率=30%、住民税率=9%で39%に、長期譲渡所得は所得税率=15%、住民税率=5%で20%となります。
また、令和19年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を所得税と併せて課税されます。
具体例として売却価額4,500万円、減価償却費相当額控除後の取得費2,200万円、譲渡費用220万円の場合の、長期譲渡の住民税、所得税の計算をします。
4500万-(2,200+220)=2,080万円
2080万×22.1% =459万6千円(売却による増税分の合計)
住民税単独では、2,080万円の5%である104万円を、翌年に徴収されることになります。
しかしここまでのご説明以外に、さらに控除を受けられる制度があります。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除とは?

自宅を売却する場合、「居住用財産」としての、一定の要件を満たしている場合は、譲渡所得から3,000万円が控除できます。
つまり上記の例では2,080万円マイナス3,000万円となり、所得税や住民税の増税はなくなります。
3,000万円特別控除は新しく取得する住居の住宅ローン控除と併用ができないため、概算のうえどちらか節税効果の大きい方を選択することになります。
また、所有期間が10年を超えた売却の場合、3,000万円特別控除のほか「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も適用できます。
3,000万円を超え6,000万円までの譲渡所得について、住民税4%、所得税10%への軽減が適用されます。

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まとめ

不動産売却によって住民税はどのように変化するのか、売却時の申告や計算の方法について解説しました。
不動産を売却したあとも生活は続いていきますし、住民税と所得税に関しては、翌年になってから慌てないように、事前に状況を把握しておくのが大事です。
スムーズで理想に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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