不動産売却の際の査定書とは?見方や見るべきポイントについて解説

2022-10-25

不動産売却の際の査定書とは?見方や見るべきポイントについて解説

不動産を売却したいとお考えの方は、まず査定を通して売却の方針を決めることとなります。
査定書は、不動産売却のプロセスで最初の一歩となる、大事な成果物です。
そこで今回は、不動産売却の際の査定書とはどのようなものか、見方や見るべきポイントについて解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の際の査定書とは?

不動産売却の際の査定書とは?

まず、査定書はどんな役割を果たすのでしょうか?

不動産売却の際の査定書の役割

不動産を売却する際に、まず「いくらくらいで売ることができるのか」というのを明らかにしていくのが査定です。
査定書はそれを形にして記載した書類ですが、いくらくらいで売れるかがわかると、それをもとにかかる経費や税金も計算でき、最後にいくらくらい残るかが計算できます。
不動産の売却益は、次の住居の資金や財産分与、住宅ローンの残債の返済など、さまざまな使いみちが想定されます。
そこまでを見とおしていくのですが、さらに、「早く売りたい」「高く売りたい」「知られずに売りたい」などのご要望も売却の要素として加味する必要があります。
査定書はこれらの売却するお客様の意志を反映して、機能する価格を算出するものが、役割として望ましいと言えます。
ところで、不動産の売却価格を算出する査定書には、大きく分けて2種類あります。

不動産会社が作成する不動産査定書

まずひとつ目は、不動産会社が作成する査定書です。
不動産会社が物件の仲介目的で作成する査定書は、前述のような、売主の方の事情も反映したうえで価格を算出しています。
物件の内容によっては、最初高めで売り出して、顧客の反応を見ながら値下げをしていく場合もあれば、最初から相場より少しお得な価格で販売する場合もあります。
これらの戦略をはらんだ価格設定までご提案するのが、不動産会社の査定書です。
不動産会社の査定書作成は、遠方の交通費などの実費がかかる場合を除き、無料でおこなわれます。
不動産会社の仲介業務は宅地建物取引業であり、査定は報酬の対象とならないためです。
査定にかかる期間は、1日から1週間ほどです。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書

査定書のふたつ目は、不動産鑑定事務所で作成する査定書、別名不動産鑑定書です。
こちらは不動産会社が作成するものとは目的が異なっていて、対象の不動産の公的な価値を証明するために作成されます。
関係者の複数の方が価格について納得する必要がある場合に、公平な査定価格を算出する際に用いられます。
たとえば、複数の相続人や離婚の元配偶者間の財産分与、贈与、親族間での不動産売買もしくは交換をする際に、税務署に対して価格の公平性の証明などが挙げられます。
競売がおこなわれる際も、資料として不動産鑑定士による物件の鑑定書が添えられます。
このように、「いくらで売りたいか」よりも、「いくらか証明する」目的で依頼するのが、不動産鑑定事務所の査定書です。
査定にかかる期間は2週間程度で、鑑定の場合は費用として20万円ほどの金額が必要となります。

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不動産売却の際の査定書の見方

不動産売却の際の査定書の見方

査定書に決まった様式がありませんが、以下のような項目が入っています。

不動産の概要

不動産がどのようなものかを明示する項目はおおよそ以下ですが、この項目は訂正がない限り今後変更がなく、契約書や重要事項説明書にも書かれる内容です。

  • 不動産の所在地と種類(例:〇〇番地、土地付建物)
  • 地積(例:土地65㎡、建物120㎡)
  • 都市計画関連の情報(例:第1種低層住居専用地域、建ペイ率)
  • 交通(例:〇〇線〇〇駅徒歩7分)

このほかに、地勢(例:平坦)、建物構造(例:木造瓦葺2階建)、築年数などの、物件に関する情報をまとめ、記載します。

査定価格と根拠

ここでは、不動産の査定価格に関することを記載します。

  • 坪単価(例:土地22~25万円、建物10~11万円)
  • 合計査定価格(例:2260万円~2420万円)
  • 成約予定時期のめど(例:〇年〇月頃)
  • 査定価格の根拠コメント(物件のセールスポイントや、値引き対象となる要素を記述)
  • 手取り額概算(例:2400万円での売却の場合、2220万円)

手取り額は取得費や譲渡費用の概算、印紙税や司法書士手数料を計算対象とし、さらに精度を上げるためには住宅ローン残高や譲渡所得税の試算を加味します。
査定価格の根拠コメントは、後述しますが売主の方にとって価格と同じくらい大切な要素です。

不動産査定の依頼

査定書の作成依頼は、売却全体の流れの中でどのような位置づけになるのでしょうか?
査定には、参考書類や調査データのみに基づいて査定書を作成する机上査定と、スタッフが実際に物件を訪問し、調査をおこなって査定書を作成する訪問査定があります。
申し上げるまでもなく、訪問査定の方が精度の高い、具体的な査定書となります。
査定は最初の一歩というように前述しましたが、この査定を通じて不動産会社とコミュニケーションをとって頂き、さまざまなご要望、希望を伝えて頂きます。
不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出しに向かって準備を進めていくという流れです。

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不動産売却の際の査定書で重点的に見るべきポイントとは?

不動産売却の際の査定書で重点的に見るべきポイントとは?

査定書をもとにして、売却に向けた話を煮詰めていくためのポイントをご紹介します。

大事なのは査定額の根拠と売り出し価格

ます見る点は内容の分かりやすさ、成約予定の時期について、納得のいくものであるかどうかです。
そして重要なのは査定額の根拠のコメントですが、これは同エリア内の類似物件に比較して価格的に有利な要素、あるいは不利な要素を挙げて、価格査定の根拠を示すものです。
ここをよくご検討いただいて、ほかに有利な要素がないか、あるいはほかに不利な要素がないかどうかを挙げていきます。
そうすることでより高く、早く売却するための精度の高い売り出し価格が決められます。
有利な要素の例は、近隣にショッピングモールや駅ができるなどの情報、マンションの場合共有で利用できる施設の追加情報、住宅性能に関しての評価資料などが考えられます。
同時に不利な要素に関しても余すことなく挙げていくことが大事で、建物の不具合も箇所によっては補修した方が売却利益が上がる例などもあるためです。
売り出し価格の検討に際しては、「少し安くてもいいから早く売りたい」「少し時間がかかってもいいからなるべく高く売りたい」などのご要望が加味されます。
離婚や相続で、売却する方の意志が複数に分かれる場合は、その調整やもっともスムーズな進め方の検討が大切です。
ローンの残債がある場合は、金融機関との交渉も必要となってきます。
査定のあとで、これらの要素に踏み込んでお力になるのが、弊社の得意とする部分です。

売り出し価格を左右できる要素

売り出し価格に有利に働く要素として、ホームインスペクションや住宅瑕疵保険などがあります。
これらは、中古物件の隠れた不具合の存在について検査して保証をおこない、それでも購入後に不具合が見つかった場合の修理費用が保障される方法です。
基本的に隠れた不具合がなく、さらに不具合が見つかっても補償を受けられ安心である、というアピールをおこなうことができます。
ホームインスペクションや住宅瑕疵保険の費用は、5万円から6万円ほどです。

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まとめ

不動産売却の際の査定書とはどのようなものか、見方や見るべきポイントについて解説しました。
査定書は作成準備の段階から不動産会社のサポートのもと、最終的に売却に最大限役立つプランを作り上げていくという認識をお持ちいただければと思います。
スムーズで理想に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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