不動産売却における購入申込書とは?見方や注意点などを解説

2022-10-18

不動産売却における購入申込書とは?見方や注意点などを解説

売却を進めている中で、購入申込書を受けたという連絡はとても嬉しいものです。
しかし嬉しいだけではなく、申し込みを現実的な売買契約に結びつけるために、注意していくこともあります。
そこで今回は、不動産売却の際の購入申込書とはどのようなものか、見方や注意点などを解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却における購入申込書とは?

不動産売却における購入申込書とは?

不動産購入申込書を受け取ることで、購入希望者との本格的な交渉が始まります。

購入希望者の意思表示

購入申込書は、買付証明書とも呼ばれます。
広告をチェックしたり物件を内覧したのちに、購入希望者は不動産会社で購入申込書を書き、購入申込金を支払います。
ここから売買契約に至るまでに、平均して5日から2週間程度と比較的短期間となります。
そのあいだに購入希望者の購入意思や、購入の現実性を確認のうえ、最終的な販売価格などについて合意に至る必要があります。
そうすることによって、売買契約締結の下地が整うことになるのです。

購入希望者を見極める

不動産売買のような高額の買い物の申し込みにも、まだ冷やかしのようなニュアンスの含まれたものもあり得ます。
購入希望者で注意が必要なのは、購入の意思の強さよりも、購入にいたる資力や、家族の同意などの確認が不十分である場合です。
不動産会社はこの辺りを精査しますが、売主としても一喜一憂することなく、購入者としてふさわしい相手であることを冷静に見極めることが必要となってきます。
大事なお客様ですし、うまく成約するべく話を進めるのですが、さまざまな方が購入申込書を書かれるということを念頭に置いておきましょう。

購入申込書はキャンセルできる

この段階での購入申し込みは、購入希望者の意思でキャンセルできます。
申込書を記入した段階で支払った、5万円から10万円ほどの購入申込金も返還されます。
返還される点で、売買契約時の手付金とは扱いが異なりますので注意しましょう。
つまり購入申込書を記入した時点で、購入希望の方は他の物件への希望があるなど、こちらの物件に対する購入意思が固まり切っていない可能性があります。

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不動産売却における購入申込書の見方は?

不動産売却における購入申込書の見方は?

購入申込書の記入内容の見方から、どのようなことがわかるのでしょうか。

購入申込書の内容

購入申込書の内容は以下のような構成となっています。

  • 対象不動産の表示(所在地、名称、土地建物の面積)
  • 購入希望条件(購入金額、手付金、内金)
  • スケジュール希望(売買契約日、物件の引き渡し日)
  • 住宅ローン
  • その他の条件

これらの項目の中で最初に重視する必要があるのは、購入希望条件とスケジュール希望の2つです。

購入希望金額

記入されている売買価格がもともとの提示額よりも10%以上低いような、いわゆる大きな指値のある場合、需要と供給がマッチしていないことが心配されます。
もちろんここからお互いの納得いく価格を探っていくこともできますが、記入された金額が類似物件の相場に対してもかなり低めであるような場合、取引の現実性を検討する必要があります。
手付金は取引の価格の5%から10%ほどが相場ですが、その範囲に収まった妥当な手付金額であるかどうかも確認しておきましょう。

スケジュール希望

売買契約の予定日は、2日後などあまり近いと非現実的ですが、反対に1か月後などに設定されている場合は、購入の意思について疑問が生じます。
そして、引き渡し予定日は契約日の2か月から3か月後に設定するのが一般的です。
この期間に買主は住宅ローンの借り入れを成立させて残金を決済する準備を、売主は物件を買主に引き渡す準備をおこないます。
たとえば引き渡し日の日付が契約した半年後など長期に設定されていた場合は、その理由について確認をしておきましょう。

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不動産売却における購入申込書の注意点とは

不動産売却における購入申込書の注意点とは

では、購入申込書の記入事項で注意しなければならない点と、その理由について具体的にご説明します。

購入希望額の妥当性

販売価格より安い購入希望額を提示された場合、購入意思の問題以前に、売主としてその金額で販売して、手元に残るお金がいくらになるのかという点を検討する必要が出てきます。
販売額から住宅ローンの残債を返済し、譲渡所得税が発生すれば税金を支払うだけでなく、財産分与に応じる必要があればそれの対応も必要になります。
交渉の結果、希望された販売額では購入しないということであれば、ほかの購入希望者を探す必要が出てきます。
金額交渉には柔軟に応じつつも、そのあたりの損益分岐については、事前に不動産会社とよく話し合っておきましょう。
売却益がどのくらいかという試算や住宅ローン残債の状況、そのほか売却に関するご希望や事情の総合的なご相談は、ぜひ弊社にお気軽にお申し付けください。
また、提示された手付金の金額が相場の5%、10%より安すぎる場合、気軽に手付金を流してキャンセルできるため、もう少し手付けを積むよう交渉する場合もあります。

購入希望日のすり合わせ

売買契約日と引き渡し日は、売主と買主双方の都合も反映させながら、引き渡し日をもって取引が終結するように予定調整をおこないます。
この期間売主にとってもっとも注意が必要なのは、特定の購入希望者のために、長期にわたって独占された末にキャンセルされてしまうことです。
そこでおこなうべきことは、買主の意思表示がセオリーどおりにおこなわれているか、売買契約以降も確かなスケジュールで中間金、残金の決済へと進んでいくかの確認です。

住宅ローン事前審査は済んでいるか

売買契約後にもっとも気になることは、購入希望者の住宅ローンが無事に承認されるかどうかではないでしょうか。
ローン条項といって、住宅ローンについて複数の金融機関をあたるなどしても不調に終わった場合は、契約は白紙撤回できるように定めることがほとんどです。
売買契約ではこの白紙撤回までの期日を設けていますが、住宅ローンは事前審査を通していれば、その後本審査で融資が否認される確率は低くなります。

そのほかの条件

このほか、購入希望者の現在の住まいが一定期日までに売れなければ契約を解除する買替特約を希望される場合があります。
このような場合は、現在の住まいがどのような条件で販売されているのか、事前に確認しておいた方が良いでしょう。
また、購入希望者がホームインスペクションや、住宅瑕疵保険の加入を条件として依頼してくる場合があります。
ホームインスペクションは、中古住宅の隠れた不具合についての検査、住宅瑕疵保険は探せなかった不具合がのちに発覚した際に備える保険です。
必要とする費用は4万5千円から6万5千円ほどですし、のちのトラブル防止にもなりますので、買主の費用で実行に応じても、メリットは大きいと言えます。

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まとめ

不動産売却の際の購入申込書とはどのようなものか、見方や注意点などを解説しました。
購入申し込みが入ってからも、このようにさまざまな要素について注意しければならないのは、不動産が高額であるうえ、必ず唯一無二の商品であるためです。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいたご検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めましょう。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしておりますので、お気軽にご相談ください。

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