不動産売却時の必要書類は?使うタイミングや取得方法について解説

2022-10-11

不動産売却時の必要書類は?使うタイミングや取得方法について解説

1件の不動産売却が完了するまでには、最大40種類以上の書類を探したり作成したりして準備をします。
不動産会社の案内にしたがって、準備をしていけば良いのですが、代表的なものについては「なぜ必要か」などの理由がわかると、売却へのご理解がより進むかと思います。
そこで今回は、不動産売却時に必要な書類はどのようなものがあるか、使うタイミングや取得方法などについて解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却前の必要書類と取得方法

不動産売却前の必要書類と取得方法

まずは売り出し前の査定や、広告資料作成の段階での必要書類ですが、この段階では売却する家の資料が中心となります。

物件の参考資料

購入当時の販売図面、パンフレット、契約書や重要事項説明があれば、大事な事柄が網羅されて書かれていますので、資料としてとても有効です。
マンションの場合の管理規約、使用細則、維持費の関連書類は、ペット可、駐車場の状況などの販売条件が確認でき、査定の段階から資料として必要となります。
このほか、建物の品質を証明する資料として、建築確認済証、検査済証、インスペクション、住宅性能評価書などがあります。
建築確認済証と検査済証は、建築基準法にかなっているかを新築当時にチェックした証明です。
ここまでの書類は、ご自宅にあるものを探していただく形のものです。
インスペクションと住宅性能評価書は、土地や建物について見えない部分での不具合がないかや、住宅の構造、耐火、省エネ性能などの検査をおこなうものです。
インスペクションと住宅性能評価書は、専門機関や技術者に調査や評価依頼をおこなうもので、販売時に有利な材料となります。
インスペクションは5万円ほど、住宅性能評価は10万円ほどの費用を要します。

住宅ローンの償還表

住宅ローンの償還表を必要とする目的は、住宅ローンの残債がどのくらいかを把握する目安です。
償還表の残債は正確に言えば、その時点での一括返済額とは異なるため、あくまで目安ではありますが、査定額から概算の売却益を算出し、ローンの残債と比較をします。
売却益からローンを返しきるかによって、金融機関の抵当権を抹消するための方法を検討する必要が出てきますので、査定とあわせてこの辺りも意識して進める必要があります。
住宅ローンの償還表は年に2回ほど、金融機関から自宅に郵送されてきますので、その直近のものをご用意ください。

登記済証または登記識別情報通知

こちらは不動産会社と売却のための媒介契約締結の際の確認です。
いわゆる昔から不動産の権利書といわれるもので、2005年以降は登記識別情報通知という形の書類となっています。
その不動産が間違いなく登記されていて、それが誰のものなのかを証する書類で、ご自宅で大切に保管されているものですので、それを拝見します。
売却される物件に関する権利関係については、別途登記簿謄本によって確認をいたします。

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不動産売却における契約締結時の必要書類と取得方法

不動産売却における契約締結時の必要書類と取得方法

続いて、買主が決定して、売買契約締結の際に必要となる書類をご紹介します。

本人と土地の確認書類

運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、公的にご本人を証明する写真入りのものの提出をお願いします。
また、契約書に押印する実印の印鑑証明をご準備ください。
印鑑証明書は地元の市区町村役場、支所、コンビニなどで取得できます。
また、一戸建てや土地の売買では、土地の面積や境界線の位置が明らかになる地積測量図や境界確認書が必要となります。
実際の境界との整合性の確認をおこなったり、必要に応じて隣地の所有者の方と境界確認をおこない、その覚え書きを作成することもあります。
地積測量図の取得は法務局に出向かれるか、インターネットや郵送での請求も可能です。

固定資産税納税通知書

固定資産税と、移転登記の際の登録免許税を算出するために必要な書類です。
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されますが、年の途中で売買された場合は買主が売主の方に一部支払うのが原則のため、この日割り計算にも必要です。
固定資産税納税通知書は毎年5月ごろに地元自治体から送られてきていますので、直近のものをご準備ください。

売買契約書

売買契約書は不動産会社が作成しますが、契約の当事者は売主ですので、よく内容を確認して契約にそなえて頂く形になります。
契約書と同時に重要事項説明書が作成されて、買主に配布され、説明がされますが、この重要事項説明の添付資料として記入いただくものがあります。
ひとつは付帯設備表といって、売却する土地や建物の設備の状態、たとえば給湯、照明、テレビアンテナなどの設置状況や稼働可能かなどを記入するものです。
もうひとつの物件状況確認書(告知書)は、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障などの不具合について、知っている点を告知するものです。
付帯設備表と物件状況確認書は、不動産会社が準備するものに記入を頂きます。
ちょっと話が前後しますが、冒頭にご紹介したインスペクションと住宅性能評価書は、付帯設備表と物件状況確認書を補完する位置づけのものです。
したがって、インスペクションや住宅性能評価をおこなう場合は、付帯設備表と物件状況確認書も同時に作成することになります。

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不動産売却における決済時の必要書類と取得方法

不動産売却における決済時の必要書類と取得方法

最後に、売買代金の決済の際の必要書類についてです。

通帳や実印、家のカギ

売買代金の決済と所有権移転、物件引き渡しの3つは、債務の同時履行と言って、すべて同じ日におこなうことになっています。
そこで決済の日は、残金の受け取りだけではなく、上記に関する手続きをすべておこないます。
この日に必要な書類が足りなかったり不備があると、決済と引き渡しが進まないことになりますので、不動産会社も事前の確認に非常に気を遣います。
実際に入金用の口座にお金が入金され、そのことを通帳で確認することで、売主は同席した司法書士に託された委任状に、必要事項を委ねる旨と、署名をします。
委任状には実印で押印し、この時点でまた印鑑証明が必要となります。
司法書士はその足で、あらかじめ準備してあった申請書を法務局に提出しに行きます。
そして書類ではありませんが、家のカギ渡しもこの日におこなうのです。

その他登記関係の書類

所有権移転登記の際に必要となる固定資産税評価証明を、自治体から取得しておきます。
登記済証または登記識別情報通知も、この時点でお渡しする形になります。
住宅ローンの完済にともなう、抵当権の抹消のために必要な書類は、金融機関から受け取っているもののご持参をお願いいたします。

引き渡し関連の書類

引き渡しに関する書類は、ここまでにも登場しているものですが、あらためて買主にお渡しする目的で挙げます。

  • 固定資産税、都市計画税納税通知書
  • 各設備の取り扱い説明書、保証書、アフターサービス基準書
  • 土地実測図、筆界確認書、越境の覚書
  • 建築確認済証、検査済証、設計図書など
  • 近隣との覚書、建築協定など

このほかマンションの場合は管理規約、使用細則、マンション理事会の会計報告書、議事録、管理費、修繕積立金の額の確認書などをお渡しする必要があります。

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まとめ

不動産売却時に必要な書類と使うタイミング、取得方法について解説しました。
スムーズで理想に近い形の不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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