不動産売却の際の耐用年数とは?建物構造などの分類や減価償却について解説

2022-09-27

不動産売却の際の耐用年数とは?建物構造などの分類や減価償却について解説

建物の売却においては、建物固有の耐用年数が関係してきます。
耐用年数は建物の資産価値を左右するくらい重要ですが、耐用年数がどのようなものなのかまでは意外に知られていません。
そこで今回は、不動産売却の際の耐用年数とはどのようなものか、建物構造などの分類や減価償却について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却における建物の耐用年数とは?

不動産売却における建物の耐用年数とは?

まず、不動産以外でもさまざまなものにも用いられる耐用年数の決め方は、3つの種類があります。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物など対象となるものの劣化によって実際に使用ができなくなるまでの目安の年数のことです。
建物に関しては、使い方や立地によって使用できる年数には大きな開きが出るため、物理的耐用年数を基準として用いられることはありません。
家電製品やバッテリーなど、長期の使用によって危険性が出てくるものは、処分を促す基準となっています。
物理的耐用年数は、品質や構造物の仕組みを維持することができる期間の意味がありますが、たとえるなら食品の賞味期限のようなものですね。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、ものの資産の価値を公平に算出するために、公的に設定されている年数で、建物はこれを用いることになっています。
ただし、税法上の価値を有する期間の定義ということで、法定耐用年数を過ぎたから建物は使ってはいけないという意味ではありません。
法定耐用年数は、建物の売却の際に関係してくるほか、建物の所有者に課される固定資産税を公平に算出するための基準として用いられます。
また、相続や競売など、建物の価値を公的に鑑定する必要がある場合に、基準のひとつとなります。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、経済的な価値がなくなるまでの年数をあらわします。
現在の劣化の程度や建物の機能の状態、今後必要となる建物のメンテナンス費用なども含めて算出される、比較的現実的な価値に応じた残存耐用年数です。
しかし、経済的耐用年数も耐用年数を過ぎたからと言って建物の利用ができなくなるというものではなく、住む方が良しとする限り、建物は使い続けられます。
バブル期のように、建物の法定価値が0円だからと言って、更地にした方が早く、高く売却できるというケースは非常に少なくなりました。
したがって、どんな建物も買う方さえいるのなら、値段をつけて売ることは可能です。
法的に建物の取り壊しなどが執行される可能性があるのは、周囲の環境に危険を及ぼすという理由で規制される「特定空家」です。
また、新耐震基準に適合しない特定建築物は、そのままで利用し続けることはできず、耐震診断や改修が必要となります。

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不動産売却の際の建物構造による耐用年数の違いとは?

不動産売却の際の建物構造による耐用年数の違いとは?

建物はその建材や構造によって長持ちする度合いが異なるので、耐用年数は建物構造によって異なっています。

一戸建て

木造の一戸建ては、新築時から22年の法定耐用年数を設定されています。
つまり、2,200万円で新築した木造の一戸建ては、22年かけて毎年100万円づつ資産価値が減少して0円となります。
新築の一戸建ては22年と耐用年数が短い分、資産価値の下落は早くなります。
一方、中古の一戸建ては、以下の計算方法で算出します。
(法定耐用年数ー築年数)+ 築年数×20%
最後に加算される築年数の2割というのが特徴で、法定耐用年数を過ぎた建物でも、たとえば築50年ならば10年が足されることになります。
また、築20年の場合は、法定耐用年数を引いて残った2年に、築年数の20%の4年を加算して6年という計算になります。

マンション

マンションは一般的なマンションで鉄筋コンクリート造(RC造)、高層マンションで鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の構造を用いられていることが多いです。
これらの構造は強靭で長持ちするため、耐用年数47年とかなり長めの設定となっています。
言い換えると、マンションは木造の一戸建てに比べて、資産価値が下落しにくいことになります。
また、居住用に、法定耐用年数を超えた住宅ローンを組むのは難しいため、その点でもマンションは有利と言えるでしょう。
また、リノベーションは一戸建てに比べて難しいのでは?と思われがちですが、マンションの専有部分だけをリノベーションして、経済的耐用年数を伸ばすことが可能です。
この方法でマンションの売却時の価格には反映できますが、税法上などの計算には法定耐用年数が用いられます。

木造アパート

木造アパートは、居住用で木造モルタル造のものは、木造一戸建てより少し短く、耐用年数20年とされています。
したがって、一戸建てよりも少し価値の下落も早いことになります。
ただし、アパートは事業用なので、売却の買主は法定耐用年数を超えていても、金融機関によっては借り入れを起こすことができます。
このほかの代表的な建物構造別の耐用年数は、重量鉄骨造で34年、軽量鉄骨造で19年から27年となっています。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

耐用年数は減価償却に影響しますが、これが不動産の売却時の収支に関係してきます。

減価償却とは?

不動産売却に関連して言えば、法定耐用年数は建物の「減価償却費」を計算するためのものです。
もともと減価償却とは、おもに建物の取得費用を一定年数に分けて経費として計上するときに用いるものです。
売却の際には、売却で得た譲渡所得に対してかかる所得税や住民税を計算する確定申告に必要なものとなります。
確定申告は、売却益が出なければ不要というわけではなく、他の税紺の控除の特例を受けるためなど、さまざまな理由で必要となります。

減価償却費の計算方法

減価償却費は、以下の計算式で求めます。
「取得費」×「償却率」
そしてそれに先立って取得費は、「物件の耐用年数」「不動産の取得費」「土地と建物の金額割合」「償却率」の4つが必要となります。
「不動産の取得費」「土地と建物の金額割合」は、建物のみの取得費の金額を求めるために必要となります。
減価償却は経年変化によって傷みなどの生じない土地には関係なく、建物にしか起こらないためです。
「物件の耐用年数」をもとに国税庁の「減価償却資産の償却率表」から「償却率」を調べ、取得費の一部となる減価償却費を算出したら、以下の式で譲渡所得が計算できます。
譲渡所得=収入金額ー取得費ー譲渡費用

売却価値は無料査定でご相談を!

譲渡所得がどのくらいになるかというのは、お手元にどのくらいの現金が残るのかという目安以外に、売却の際の方針のさまざまな指標となります。
代表的には住宅ローンの精算のほか、相続や離婚の財産分与、新居の費用の捻出などですが、売却する不動産の査定価格に、これらの要素を加味して売り出し価格を決めます。
さらに、いくらの利益となるかは、どのような方針や段取りで売却を進めたら良いかという検討要素にもなります。
このように、無料査定による売り出しの参考価格だけではなく、売主の方のさまざまな状況を踏まえて売却に取り組むことで、スムーズで満足の行く売却を行うことができます。
弊社ではマンツーマンの担当制で、早い段階からさまざまな準備をおこない、最適の手段で売却を進めるサポートをおこなっておりますので、お気軽にご相談ください。

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まとめ

不動産売却の際の耐用年数とはどのようなものか、建物構造などの分類や減価償却について解説しました。
スムーズで理想に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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