既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリットは?買主の安心を得る方法を解説

2022-09-13

既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリットは?買主の安心を得る方法を解説

中古住宅を売買するときに、買主の不安の対象は、隠れた不具合がないかどうかです。
しかし、売買が成立したあとも売主と買主お互いが、不具合の出現を不安に思う状況は避けたいところです。
そこで今回は、既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリットやデメリットはどのようなものか、買主の安心を得る方法について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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売却時に加入する既存住宅売買瑕疵保険とは?

売却時に加入する既存住宅売買瑕疵保険とは?

既存住宅売買瑕疵保険は、売却後に明らかになった家の不具合に対応する保険です。

売主の契約不適合責任を担保する

住宅の売主は、販売する住宅の不具合を、知っている点についてはすべて伝える義務があります。
また近年の民法改正によって、知らなかった不具合についても、契約内容について果たす役割を満たす「契約適合責任」が最長10年にわたり規定されています。
もしも土台の腐食やシロアリなどの隠れた不具合が見つかった場合、代金を減額したり、修繕費用を負担するなどの出費が生じる場合があり、トラブルも懸念されます。
この事態を避けるために、現状販売で契約不適合免責として、売買契約を結ぶこともできます。
しかし、現状販売の物件は、それに見合った価値となってしまうのが問題です。
売主にとって極力資産価値に見合った、スムーズな売却を可能にするために、既存住宅売買瑕疵保険をかけることが普及してきています。

保険に加入するのは検査機関

既存住宅売買瑕疵保険をかけるためには、土地や建物について隠れた不具合がないかどうかの「ホームインスペクション」をおこなう必要があります。
このホームインスペクションとは、それ自体が隠れた不具合がないという証明なのですが、さらにそれでも不具合が出た場合に備えるのが既存住宅売買瑕疵保険です。
したがって、保険に加入するのはホームインスペクションをおこなった検査期間です。
検査や補償の対象となるのは、建物の構造材の不具合と雨漏り、土地の埋設物や土壌汚染などです。
売主の責任範囲とは、あくまで売買契約の目的を果たしているかどうかなので、それに該当しないようなこまかい問題は対象外となります。
また、引き渡し後におきた台風や地震などの災害の影響は、買主の火災保険や地震保険のカバー範囲となります。

既存住宅売買瑕疵保険加入の流れ

まず、専門機関による検査をおこない、基礎や外壁、屋根のひび割れ、床や柱などの傾斜のほか、設備配管などに日常生活上支障のある劣化がないかを確認します。
これらは住宅診断士(ホームインスペクター)が目視を中心に計測機器、触診、打診などの方法でおこないます。
この検査まででかかる費用は、建物の規模などによって異なりますが5万円から10万円ほどが相場です。
実はこの費用は、売主だけではなく買主の希望でおこなった場合は買主負担で実施も可能ですが、買主の方がよほどその物件に傾倒されている場合なので、ごく一部です。
買主からホームインスペクションの実施の依頼を受けた場合、売主は拒否することもできますが、その場合売買は破談になることも多いです。
そして前述のように検査後に、検査機関による保険加入をおこなう流れです。

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既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリット

既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリット

既存住宅売買瑕疵保険の加入は、かかる費用に対してメリットが大きいと言えます。

売却後のトラブルを未然に避けられる

せっかく良い形で買主と契約を結んで売却が成立したのに、あとでトラブルとなるのは嫌なものです。
さらに高額の修繕費用をもつようなことになった場合、その捻出は大変なことでしょう。
保険に加入していれば、万が一そのようなことになったとしても、修理の対応から支払いまで、業者に任せることができるのです。
それ以前に、ホームインスペクションをおこなっておけば、あとで不具合が見つかる可能性は大幅に軽減できるのが大事な点です。
売却後の新しい生活を守るためにも、既存住宅売買瑕疵保険の加入はおすすめです。

買い手の安心が得られる

買主も大きな買い物ですから、慎重かつ真剣にならざるを得ませんが、隠れた不具合は専門的な検査を経ないと、その有無は分かりません。
ホームインスペクション済みで、さらに保険加入となっていれば、中古の物件でも買主は安心して購入することができます。
不具合がないだけでなく、耐震や防水などでの基本性能を満たしているという証明にもなります。
これらの点は、販売時に安全性の高い物件であるというアピールとなり、「早く高く売れる」売却になる要素を高めてくれます。

買い手が税制の優遇措置を受けられる

既存住宅売買瑕疵保険への加入によって、対象物件を購入した買主は以下のような数々の税の優遇措置を受けることができるようになります。

  • 住宅ローン控除(ローン残高に応じた所得税や住民税の軽減)
  • 居住用財産の買換え特例(令和5年まで譲渡所得税の支払い時期延長)
  • 登録免許税(所有権移転登記の際に1.7%の税率減)
  • 不動産取得税(固定資産税評価に控除を適用)

このほか、税制上ではありませんが、保険の加入を条件に、買主が自治体からの助成金や融資を受けられるケースもあります。
これらの制度の背景は、優良住宅の流通を優遇し、住宅ストックを有効に利用しようという政策です。
買主にとってこれらの税制上の優遇措置を受けられることは、金銭上のメリットとして大きいため、この点でも販売時のメリットとして訴求することができます。
ただし、これらの優遇措置を買主に受けてもらうためには、ほかに後述の条件を満たす必要があります。

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既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するデメリット

既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するデメリット

細かい点で見れば、既存住宅売買瑕疵保険の加入について、デメリットがないわけではありません。

費用がかかる

既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、前述のホームインスペクションの費用である5万円から10万円のほかに、保険費用がかかります。
保険の費用は、家の面先や保険期間、戸建てとマンションの区別などで価格が異なりますが、1万2千円から5万5千円の間くらいです。
これらのホームインスペクションや保険の費用は前述のように、売主の負担となりますので、保険加入とかかるコストのバランスは考えることになります。
保険加入した方が売却には有利ですが、高く売れなくとも良いので、現状販売で売り出したいという判断も選択肢にはありますので、弊社にご相談いただければと思います。

不具合が見つかると改修が必要な場合も

ホームインスペクションの段階で問題が発見されると、改修して再検査を受けるということになる場合があります。
この場合、改修費用が数十万円から百万円単位に及ぶこともあり、そのような不具合が明らかになることもありえます。
改修してから売るか、その事実を明らかにして売るか、それでも、売却後にその事実が分かるよりは良いともいえるのです。

加入には新耐震基準への適合が必要

前述の買主の税制優遇のためには既存住宅売買瑕疵保険の加入が必要ですが、それには売却する家が新耐震基準に適合している必要があります。
1981年以降に建築確認を受けて新築された建物であれば、基準には適合しているのですが、それ以前の建物である場合、耐震基準適合証明書の提出が必要です。
耐震診断は12万円から25万円の費用がかかり、もし基準を満たしていない時は、耐震補強の施工には、100万円単位の工事が必要となります。
そこまでするかどうかはケースによりますので、売却に際してのご希望や、事情を加味しての検討について、弊社にご相談を頂ければと思います。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険付きで売却するメリットやデメリットはどのようなものか、買主の安心を得る方法について解説しました。
スムーズで理想に近い不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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