認知症の親の不動産売却はできない?トラブルの事例や対策について解説

2022-08-09

認知症の親の不動産売却はできない?トラブルの事例や対策について解説

親が認知症を発症した場合、相続までの期間に実家を売ったりできなくなるのでしょうか?
まったくできなくはないのですが、事前に備えをすることで、スムーズさや費用などに大きな差が出てきます。
そこで今回は、認知症になった親の不動産の売却を検討している方に向けて、トラブルの事例や売却するための対策について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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認知症の親の不動産売却はなぜできない?

認知症の親の不動産売却はなぜできない?

認知症の診断を受けた方は、自らの判断で不動産売却をできないのです。

「意思能力」のない方が結んだ契約は無効

高齢者のうち4人にひとりが認知症、またはその予備軍といわれるのですが、認知症の介護は労力と費用をともない、仕事を減らしたり辞めたりして介護にのぞむ方も多いです。
そのような場合、子ども同士で話し合ったうえで親の家を売却し、介護の資金に充てるケースが急増しています。
しかし、家の所有者であるご本人が認知症である場合、本人の判断で不動産の売却ができないこととなっています。
認知症などの病気で意思能力のない方が不動産の諸契約を結んだ場合、契約は無効となるからです。
意思能力とは、自己の行為の結果として、権利や義務がどのように移動するかを理解する能力のことです。
たとえば不動産にかかわる法律行為では、売却だけでなく賃貸借をすることも含まれます。

「意思能力」のない方に代理人は立てられない

また、重度の認知症などで意志能力のない方は、代理人を立てることもできなくなります。
代理人の選任は、自分に変わって実務をおこなう方を選ぶことなので、自分自身に意思能力が備わっていなければなりません。
たとえば、以前貰っておいた物件売買などに関する委任状も、3か月の有効期間が切れるか、認知症を発症すると、無効となります。
代理人に対する委任状の効力は、このように限定的であることを念頭ににおいてください。

贈与も難しい

贈与契約や遺言状の作成は、医師立会いのもとなど、一定の条件下で可能な場合がありますが、医師の診断で可否が決まります。
また、後述する成年後見人がついた場合、贈与の行為が認められる可能性は低くなります。
意思能力のなくなった状況下では、相続人に該当する方たちの間で話し合いをおこない、本人をどのようにケアしていくかが、まず最優先の課題となります。
この点を考えないで、独断で売却などを進めようとすると、トラブルの要因となる可能性があります。
意思能力のない本人に代わって、不動産売却をおこなう方法は後述しますので、参考にしてください。

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認知症の親の不動産売却にまつわるトラブル

認知症の親の不動産売却にまつわるトラブル

認知症の親の不動産売却にまつわるトラブルとは、どのようなものがあるでしょうか。

介護費用のための売却ができない

認知症のケアにかかる費用は、自宅で使う介護用品やおむつ、介護施設の入居費用や月額の料金、面会の交通費など多様です。
介護にあたる方は、実感の売却を進める前に、相続対象となる親族の了解を得る必要がありますが、これがはかどらない場合、トラブルとなっていつまでも売却ができません。
介護予算や介護の負担の分担など、根本的な話し合いをおこなうことが、以降の生活をスムーズにおこなうための布石となります。
親のそばにいる方だけが悩んで、ひとりだけで抱え込むことを防ぐことになるのです。
話し合った結果は、あとに残る記録として残しておくことをおすすめします。

本人や親族の許可なく不動産を売却する

話し合いのプロセスを経ずに勝手に売却をしてしまうと、親の意思による生前贈与や、有効な遺言状がない限り、トラブルとなります。
親が亡くなって、勝手に相続財産を処分された親族は、遺産相続の民事訴訟をすることができます。

認知症の親に物件を買わせる

実家を売却するのと同様に、親自身のためのものだからと、意思能力のない親に介護用の物件を買わせたりお金を出させるのも、相続人の間のトラブル要因となります。
必要なお金とはいえ、本人の意思確認が取れない状況である以上、相続対象の資産に手を付けていることに変わりはないからです。
また、そもそも購入などのために結んだ契約は、意思能力なしということで無効となります。
親の介護のために必要なことなのに、これだけ制限がかかってしまうのが、現在の法律の状況です。
しかし、親族間での話し合いがととのえば、本人に代わって意思能力を発揮できる人を選定する制度があります。

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認知症の親の不動産売却のための成年後見制度とは?

認知症の親の不動産売却のための成年後見制度とは?

意思能力のない方に代わって売却ができる成年後見制度とは、どのようなものでしょうか?

成年後見制度とは

成年後見制度とは、意思能力のない方の代わりに、成年後見人を指名して契約を結んだり、財産の管理をおこなえる制度です。
成年後見制度では、意思能力のない本人の利益を守るために、お金の使い方を管理したり、本人の結んだ本人に不利な契約を取り消すことができます。
成年後見人には法定後見人と任意後見人の2種類がありますが、認知症などを発症して意思能力がなくなってから専任するのは、法定後見人です。
法定後見制度には、判断能力の欠如の度合いが大きい順に、後見、補佐、補助の3種類に分類され後見人に与えられる権限が異なっています。
一方、任意後見制度は意思能力が充分にあるうちに本人の意思で将来の支援者を選ぶもので、公証人役場で契約し、判断能力に衰えが出たら家庭栽培所で手続きをおこないます。

法定後見人になれる方の条件は?

法定後見人になれるのは、親族や弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係の法人などが対象です。
未成年者、破産者、本人に対して訴訟を起こしたなどの人は後見人になることはできせん。
法定後見人は家庭裁判所がふさわしいと判断した方を選び、必ずしも親族が選ばれるとは限らず、選ばれなかった親族が不服申し立てをすることもできません。
家庭裁判所が後見人を選任する際の基準として、後見人の職業や経歴のほか本人との利害関係やその他の事情を考慮されます。
法定後見人は、複数の方が指名される場合もあります。

認知症になる前にできる売却対策とは?

介護の問題は差し迫っているのに、法定後見人の決定までに時間や手間を要しますので、事前に対策を進めることで、スムーズな売却につながります。
法定後見人が決定しても、不動産売却については家庭裁判所の許可が必要で、それも待たなくてはなりませんので、その期間も把握しておく必要があります。
また、成年後見制度は任意後見、法定後見ともに、親族以外が指名された場合は、弁護士などに月額2万円から6万円程度の報酬が必要です。
2019年に最高裁より「報酬は業務量や難易度に応じた金額とするように」全国の家庭裁判所に通達が出ており、今後報酬に関して変化が出てくる可能性はあります。
また、各市区町村で成年後見制度利用の助成制度を設けているところもあります。
最近成年後見制度にくらべて費用や時間がかからない家族信託という方法が、民間で始まっていますが、利用は本人に意思能力が残っていると認められる場合に限ります。

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まとめ

認知症になった親の不動産売却を検討している方に向けて、トラブルの事例や売却するための対策について解説しました。
トラブルなく不動産売却をおこなうためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな選択肢の中から方針を決めて進めるのが良いでしょう。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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