二世帯住宅が売却しにくい理由とは?売却時の注意点や予備知識を解説

2022-08-09

二世帯住宅が売却しにくい理由とは?売却時の注意点や予備知識を解説

二世帯住宅をお持ちの方が売却をされる際に、直面する問題がいくつかあります。
二世帯住宅をほしい方のニーズが限られるなか、どのように売却を進めたら良い結果に結びつきやすいのでしょうか?
そこで今回は、二世帯住宅が売却しにくい理由とはどのようなものかをご説明し、売却時の注意点や予備知識を解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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売却する二世帯住宅のタイプとは?

売却する二世帯住宅のタイプとは?

まず、二世帯住宅の分類とは、どのようなものでしょうか?

完全分離型

完全分離型とは、二世帯が完全な住居機能を持っているタイプのことで、建築基準法の用途の分類では、「長屋」か「共同住宅」となります。
二軒の家が柱や屋根を共有している形で、1階と2階で別世帯とするものと、長屋やテラスハウスと呼ばれる、中心の壁を境に横並びに二世帯がつながっているものがあります。
玄関も水回りもすべてそれぞれにそなえるため、建築費がもっともかさむ仕様です。
電気、ガス、水道などのインフラも各戸に個別に引かれ、契約も世帯別となるため、基本料金も別なかわりに、使用が少ない親世帯の料金負担が増えることがありません。
プライバシーは完全に守られる形で、親子などではなく他人同士の各戸利用も可能になるため、方の世帯を賃貸することも可能となります。

一部共用型

一部共用型とは、各世帯の専用エリアは確保しつつ、リビング、浴室、トイレなどを両世帯で使用するタイプです。
住居の使用方法は、後述する完全同居型とあまり違いがなく、建築基準法上の用途も双方「一戸建」、つまり一軒の家の扱いとなります。
親子それぞれの世帯の食事や生活時間帯等に配慮しつつ、親世帯へ目が届く利点があります。
エリア分けがされていることで、夜に子どもが騒いでも気兼ねが少ないなどの利点もありますが、プライバシー保護に関しては、中途半端な部分も出てきます。
一部共用型はその部分を共用部にするかで建築費が大きく変わり、使い勝手も違いが出ることから、売却の際の価格や買主の好みとのすり合わせにもっとも影響が出やすいです。

完全同居型

完全同居型とは、生活する方の人数に必要な個室の数が多い以外は、家の中すべてを共有する大きな一戸建てのタイプです。
部屋数と建築面積が大きいだけなので、建築コストはもっとも安くて済む一方で、プライバシーの確保はできず、完全な同居を前提とした住居利用となります。
大きな家が好みの方には喜ばれる一方で、その大きさがネックになる点、二世帯住宅としては機能が薄い点などが、売却の際のネックとなる場合があります。
家が大きいことで、固定資産税や都市計画税などが高額になっている点や、清掃、リフォームにも費用がかかる点、購入者は認識する必要があるのです。

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二世帯住宅が売却しにくい理由

二世帯住宅が売却しにくい理由

次に、二世帯住宅が売却しにくい理由について、見てみましょう。

売り出し価格が高額になりがち

二世帯住宅は一般的な住宅に比べて、建ぺい率や容積率の関係で広めの土地を確保するうえ、大きな家を作ること、水回りなど複数の設備を備えることなどで建築費もかさみます。
それは売却時の売り出し価格に反映されるため、一般的な住宅と同じような感覚で購入するのは難しいです。
そして、二世帯住宅の用途で購入したいとい方の数は、一般的な住宅の購入希望者に比べて少ないため、お客様を選ぶことになります。
核家族化の進行で、別々に家を持って暮らしている方の数が多く、いざ同居が必要となったときは、子の家を拠点に施設やデイサービスを利用することも多いです。
このような状況から、購入希望者探しに時間を要する可能性があるのです。

ライフスタイルが合わない場合がある

前述の一部共用型に多いのですが、二世帯住宅として利用する場合に、家の構造が購入希望者のニーズと一致しない場合があります。
親の身体の状況や世帯の人数、家族構成など、二世帯住宅のニーズには幅があるため、購入希望者が見つかりにくい原因となります。
リフォームなどで解決できることであればよいのですが、最初から売却側のプラン提案は難しいため、不動産会社が相談を受けて調整をおこないます。

心理的瑕疵の心配がある

二世帯住宅が売却されるのに、特別な理由を推察されやすい面があります。
築年数の新しい物件ほど、家族の死や離婚、住宅ローンの滞納などを気にされる方がおられます。
そのようなことはない旨ご説明をするか、亡くなられたケースで告知事項に該当するようなことがあれば、丁寧に内容をお伝えすれば大丈夫です。
先入観としてこのようなイメージを持たれる場合はあるということです。
以上の売却しにくい3つの理由をご紹介しましたが、少子高齢化から二世帯住宅のニーズも高まってきていることから、売却できる可能性はあると考えましょう。

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二世帯住宅を売却するときの注意点

二世帯住宅を売却するときの注意点

二世帯住宅は、一般的な売却よりも権利関係などに注意が必要です。

登記やローンの状況の整理をおこなう

たとえば、親子共同名義の親御さんがすでに亡くなられていた場合、相続が完了して相続人のなかから所有者を立てて名義変更しない限り、家の売却はできません。
名義変更の登記が完了していることが必要となります。
二世帯住宅は工事費や設備費などの建設コストが高くなることから、親子や夫婦が共同で資金を出したり、ペアローンを利用している場合が多いかと思います。
また、夫婦共有名義の二世帯住宅の場合は、離婚後の売却では所有者の住所や氏名の変更登記をおこなう必要があります。
また、親子、夫婦などの共有名義の住宅ローンの返済が残っている場合、ローンの残債を一括で返済するか、借り換えをおこなう必要があります。
経済状況に問題があり、住宅ローンの滞納が進んでいる場合は、金融機関に任意売却が可能かを相談しましょう。

生活感をなくす工夫をする

自宅で介護をおこなっていた場合などは、家族の方は日常生活が非常に忙しく、大変な日々が続きます。
とくに完全同居型の家屋などでは汚れやにおい、修理の必要な造作などがまだ手付かずであることが多く、これらを解消することで売却がしやすくなります。
退去後の売却であればお掃除もしやすいのですが、先に新居や仮住まいに移れず、住みながら売却をおこなうことも多いかと思います。
ハウスクリーニング会社は居住中の家も作業をしてくれるので、水回りや床、壁面などの汚れ落としや傷の補修などを依頼しましょう。
また、購入希望者の内覧を受ける際は、1時間ほど前から換気をして、空気の入れ替えをおこなうだけで、においや湿気に関しての印象はかなり違います。

活用方法の提案

前述のように、購入希望の方のニーズに沿ったご提案は、不動産会社の仕事というように考えます。
二世帯住宅は賃貸併用住宅としての用途も想定でき、ローンの借り方を見直せば、一世帯が空いた後に賃貸借に出したりすることも可能です。
また、購入希望の方も親子共同で資金を出し合ったりすることができるため、そのあたりの資金計画の相談も不動産会社が承ることができます。
二世帯住宅は広告エリアを広く募ったり、投資家への打診が有効のため、どちらも対応している不動産会社を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

二世帯住宅が売却しにくい理由とはどのようなものかをご説明し、売却時の注意点や予備知識を解説しました。
二世帯住宅の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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