不動産の親族間売買とは?注意点やトラブルを避けておこなう方法を解説

2022-07-26

不動産の親族間売買とは?注意点やトラブルを避けておこなう方法を解説

不動産売却で、相続でも贈与でもない親族間売買という形がおこなわれる場合があります。
この親族間売買はメリットもありつつ、贈与税逃れなどを疑われないようなど、留意する点がいくつかあるため、要注意です。
そこで今回は、不動産の親族間売買とはどのようなものか、注意点や、トラブルを避けておこなう方法を解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

\お気軽にご相談ください!/

親族間売買とはどのようなもの?

親族間売買とはどのようなもの?

まず、親族間売買の概要やメリット、デメリットをお伝えします。

親族間売買とは?

親族間売買とは、親子など親族の間で物件を売買することです。
たとえば、自宅が夫婦2人では維持が大変で狭いところに移る際、子どもも成長して自宅の手狭になった息子夫婦に、相続を待たずに譲りたいなどのケースです。
親族ととらえられる範囲は、民法では6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族と、かなり広い設定となっています。
税務署の親族の定義は明確ではないのですが、税務署は親族間の売買に関しては、後述する理由でとても敏感です。
他人に対して売却をおこなうよりも、意志の疎通がしやすい分手軽で手間がかからない点が魅力的です。
反面、一般の売買と税金面や融資の際に異なる点があるため、それをクリアしていく必要があるのです。

親族間売買のメリット

前述のように、親族間売買はコミュニケーションの取りやすい相手に対しての売買となるため、片付けや移転などでもサポートを受けやすいなど、安心な面があります。
また、愛着のある家が他人のものになるのではなく身近な形で残せるため、売却への意思を固めやすいというメリットもあります。
支払いや引き渡しに関しても、比較的柔軟なスケジュール設定が可能で、購入する側にはありがたい点となります。
また、売主側の住宅ローンが完済しているか、手持ちの資金で一括返済できる場合は、買主の代金支払いを分割払いとすることができます。
このケースでは金融機関のローンのように利息を設定し、書面で契約をおこなう必要があります。
利息を付与しない場合、利息分に相当する額に贈与税が課税されることがあります。
相続を意識したメリットもあり、物件に複数の相続人がいるなかで事前の話し合いのうえ、そのうちのひとりに適正な価格で売買したのであれば、トラブルになりにくいです。
相続の場合、不動産の場合は分割が困難で、売却のうえ金銭で分ける換価分割となるので、代々続いた土地を手放さないで良いといった効果もあります。

親族間売買のデメリット

反面、親族間売買には以下のようなデメリットも存在します。

  • みなし贈与を疑われることで生じるデメリット
  • 譲渡所得税が高率になる可能性
  • 住宅ローンが利用しにくい
  • 個人間売買による詳細確認不足がトラブルの元になる

買主の住宅ローンが利用しにくくなる理由は、買主の組んだ住宅ローンのための融資のお金が、買主に還元されたり、住宅資金以外に流用されたりすることを懸念するためです。
親族間売買に関するローンは受け付けないという金融機関も多数あります。
個人間売買による詳細確認不足については、専門家にサポートによる物件、取引、融資、税金対策に関する調査や取り決めがないために、のちに親族間でトラブルになることです。
税金面で問題となる「みなし贈与」に対する目が厳しい点や、不動産売買にともなう高率の譲渡所得税率ほか、デメリットに関しては以下で詳細をご説明します。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

親族間売買と一般的な不動産売買の違いとは?

親族間売買と一般的な不動産売買の違いとは?

親族間売買にある、一般的な不動産売買との違い、注意点とはどのようなことでしょうか?

売却金額でみなし贈与とされるケースも

贈与税に関しては、適正価格で売買をおこなわない場合に課せられるのですが、これは親族間での贈与税逃れに対する厳しい視点によるものです。
たとえば市場価格が5,000万円の物件を、親子間で3,000万円で売買した場合、2,000万円分に対して贈与税が課税されます。
市場価格の80%程度までは適正価格とみなす判例もあるので、4,000万円なら課税されないことが多いですが、上記の場合課税対象は2,000万円となります。
そして、本記事公開時点で実父から20歳以上の子が購入した場合の、上記の2,000万円分の贈与税を計算すると、566万円となります。

譲渡所得税が高額となる可能性とは?

譲渡所得税は一般的な不動産売買でも課税され、税率などは同じなのですが、違いとなるのは以下のような各種控除の特例が利用できない点です。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 居住用財産の買換えの特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

また、買主も住宅ローン控除や、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例を使うことができません。

住宅ローンが利用しづらい

前述のように、親族間売買は一般的な売買と違い、住宅ローン審査が厳しくなります。
金融機関は金利の安い住宅ローンをほかの用途に転用されたり、借金の付け替えを目的とした、不適切な借り替え目的の住宅ローンを貸し付けることをおそれます。
特に築年数の古い実家の親族間売買には難色を示すことが多いようです。
この対策が親族間の分割払いですが、分割払いをおこなう場合は、前述の条件にはご注意ください。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

不動産の親族間売買の上手なやり方~適正価格の設定~

不動産の親族間売買の上手なやり方~適正価格の設定~

上記の問題点や条件をクリアして、親族間売買をおこなうには、どのようにすればよいでしょうか?

適正価格の設定の方法

不動産会社の提示する査定価格は、最新の市場動向やお客様の諸条件を踏まえて算出する、戦略的な売り出し価格です。
これに対して、親族間や金融機関、税務所などに提示する公的な価格として、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もありますが、費用は数十万円単位でかかります。
このほかに、路線価を利用する方法もあります。
路線価とは、国税庁が決定して毎年1月1日に発表するもので、相続税や贈与税の計算の基礎となっています。
路線価は実勢価格より安く、1.25倍で実勢価格とも言われますが、前述のように実勢価格の8割を適正価格として良い判例などから、路線価そのままでも問題がないようです。

物件の現状や売買条件を明確化する

一般的な不動産売買と親族間売買の違いとして、売主、買主双方が不動産のことをよく分かっているという前提があり、これはある意味ではそうです。
しかし、専門的な見地からはかなり不安要素があります。
不動産の登記の内容、たとえば親族からは聞いていない権利関係の設定がないかなどや、契約で取り決めておく内容の調査は充分でしょうか?
また、販売価格の適正さなどは充分な調査のうえで決めていく必要があります。
物件についても、隠れた不具合や、次回売却するうえでの問題点については、精査なく進めると、あとで発覚することもあり得ます。

不動産会社へ依頼する

このような、物件の現状や売買条件を明確化するという点では、費用は発生しますが不動産会社の専門的な見地からのサポートをおすすめします。
ほかにも、親族間売買を進めるうえでの、金融機関や国税に対応する部分のご相談もお受けしておりますので、ぜひ弊社にご相談いただければと思います。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

まとめ

不動産の親族間売買とはどのようなものか、注意点や、トラブルを避けておこなう方法を解説しました。
スムーズで理想に近い不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

0365553053

営業時間
09:00~22:00
定休日
無し

売却査定

お問い合わせ