不動産売却で検査済証がないと困る?重要な理由とない場合の対応方法を解説

2022-07-26

不動産売却で検査済証がないと困る?重要な理由とない場合の対応方法を解説

近年の不動産は、検査済証を取得している物件が増えており、売却の際にも関係してきます。
不動産売却の際に検査済証がない場合、どのようにすれば良いのでしょうか?
そこで今回は、不動産売却の際に検査済証がないとどうなるのか、重要な理由と、ない場合の対応方法を解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の際にないと困る検査済証とは?

不動産売却の際にないと困る検査済証とは?

検査済証とは、どのようなものなのでしょうか?

検査済証とは?

検査済証とは、建築物が建築基準関係の規定に適合していることを証明する書面です。
建築物が中間検査、完了検査を経て、後述する建築確認のとおりに施工されているかを確認した結果として発行され、新築時にしか取得することができません。
住宅の施工時に検査済証まで取得するようになったのは比較的近年になってからのことで、2000年頃には5割ほどという普及率でした。
この20年で、国土交通省の主導で検査体制が整ったことから普及が進み、存在も知られるようになったのです。
建築基準について法令違反がないことを証明するので、中古住宅の流通時の安心材料となり、逆に検査証の発行されていない物件では増改築などの制限を受けるようになりました。

検査済証の取得の流れ

建築物の完成までの流れで、検査済証の取得のタイミングは以下です。

  • 建築計画
  • 建築確認(確認済証発行)
  • 着工~中間検査~竣工
  • 完了検査(検査済証発行)
  • 引き渡し

まず設計の段階で図面のチェックを受け、建築確認からの確認済証の発行を経て、建物が着工されます。
竣工すると、施主への引渡し前に完了検査を受け、ここで検査済証が発行されるという順序になります。

確認済証との違い~確認済証なしでは取引不能~

つまり確認済証は図面ベースの建築確認に対して発行され、検査済証はできあがった建築物の完了検査に対して発行されるという違いになります。
完了検査の結果、是正が必要な点が見つかった場合、その修正施工を待って再検査となり、OKとなって初めて検査済証が発行されます。
検査済証がなかった場合の対応については、このあとご説明しますが、もしも建築確認がおこなわれていなかった場合は、取り返しがつきません。
売却以前に、施主は建物を利用することができず、取り壊す以外にない建物となってしまいます。
また、施工者は建築確認をおこたったことで罰則を受ける場合もあります。

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なぜ不動産売却で検査済証がないと困る?~重要な理由とは~

なぜ不動産売却で検査済証がないと困る?~重要な理由とは~

では、検査済証がない場合、現在どのようなことになるか、検査済証の重要な理由をご説明します。

新築時の場合

まず現在では、新築時に検査済証がない場合、ほとんどの金融機関で住宅ローンが通らなくなっています。
これは2003年に国土交通省より金融機関に対して、検査済証のない新築住宅への融資を控えるよう要請があり、コンプライアンスに厳しい金融機関が一斉に従ったためです。
不動産投資の場合でも同様で、賃貸アパートなどの投資物件の新築の際は、検査済証がないと融資がおりません。
また、新築の場合に限ってですが、検査済証が出るまで建物の利用ができず、住み始めること、貸し始めることができません。

売却の場合

検査済証があった方が売却面では有利ですが、それはおもに、ローンが通りづらい場合がある点などが関係します。
検査済証が違法建築ではないという明らかな証明になるので、金融機関としてはその有無を、担保価値の審査基準にするのです。
また、築年数の新しい建物の場合は購入希望の方の意向として、建築基準に適合していることの安心感を求められることがあるかもしれません。
もちろん、検査済証がないだけで違法ではない建物であることの方が多いので、なければ絶対ダメというものではありません。
金融機関も、一定以上に築年数が古い物件に関しては検査済証の有無を問題にすることはないでしょう。
一方別の問題として、売却後の新しい所有者は、以下の点で困る場合があります。

売却後の物件に検査済証が必要な場合とは?

検査済証のない建物は、新しい所有者も以下の制限を受けます。

  • 増築(防火地域、準防火地域、防火指定外地域での10㎡以上の増築)
  • 改築
  • 200㎡以上の用途変更

これらを意識して物件探しをしている購入希望者の方には向かない物件となる可能性はあります。

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不動産売却の際に検査済証がない場合の対処方法は?

不動産売却の際に検査済証がない場合の対処方法は?

検査済証がない場合の対処方法はどのようなものでしょうか?

検査済証紛失の場合

検査済証の発行を受けていたのに紛失してしまった、あるいは発行を受けていたか分からないという場合は、「台帳記載事項証明書」を取得しましょう。
台帳記載事項証明書は市区町村の役所の建築指導課や土木課で、建築確認台帳に記載されている事項の証明として発行されるものです。
この証明書には建築主、所在地、工事種別、建築物の用途、構造、面積のほか、建築確認済証と検査済証の交付年月日、番号、交付者などが記載され、費用は300円ほどです。
この証明書の取得で、検査済証の発行された建物であることを証明できます。

中古物件では検査済証なしの物件は多数ある

前述のように、現在流通している中古物件には検査済証なしのものが多数あり、1998年時点ですと、38%にのぼります。
しかし、有利な条件で売却するために、新築当時の検査済証の発行がなくとも、代わりになる調査レポートを取得する方法があります。
これは「遵法性・現況調査レポート」というもので、一級建築士による建物調査をおこなって作成し、費用は建物の規模によって20万円から60万円ほどです。
このレポートのために現況調査もおこないますので、経年による問題点の有無も一部確認が可能です。
築年数の古い物件は、契約不適合責任、耐震性、完了検査の有無、このあとご説明する既存不適格建築物に該当するなど、買主にとって不安要素となる点がいくつかあります。
これらに対処する方法はそれぞれご相談が可能ですので、ぜひ弊社にお問い合わせを頂ければと思います。

既存不適格建築物の場合は?

既存不適格建築物とは、法律の施行や都市計画制限指定の以前から存在している建物で、現在の基準に適合していないが、適法に存在する建物のことです。
たとえば建ぺい率や容積率の数値が現在と異なっていると、それだけでは違法建築なのですが、都市計画制限指定以前の建物なら合法となります。
そのような建物は検査済証がなくとも、法的には違反建築物とは扱われず、問題のない建物となります。
しかし数値上は違法なので、適法性を証明するために、所在地の役所に対して「12条5項報告」をおこないます。
建築基準法第12条5項に沿った報告や、現況調査書、確認申請図書など必要な添付書類を、都道府県か建築主事のいる役所に提出し、受領印の推された副本が返却されます。
この副本は検査済証と同等の効力を持ち、たとえば増築や用途変更の確認申請の際に添付すれば受付されるというように利用できます。

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まとめ

不動産売却の際に検査済証がないとどうなるのか、重要な理由と、ない場合の対応方法を解説しました。
スムーズで理想に近い不動産売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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