不動産を貸す際や売る際の税金控除とは?損益通算についても解説

2022-07-19

不動産を貸す際や売る際の税金控除とは?損益通算についても解説

一般のお客様でも不動産を売ったり貸したりすることで、所得税などが課税されます。
しかし、特例や控除をしっかり把握して利用することで、節税をはかることができるのです。
そこで今回は、不動産を貸す際や売る際の税金控除とはどのようなものか解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を貸す、売る際の税金控除の種類をご紹介

不動産を貸す、売る際の税金控除の種類をご紹介

まず、自宅の売却や賃貸の際の、控除の種類をご紹介します。

土地建物の売却の際の税金控除の種類

まず、売却の際の控除はおもに以下です。

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 相続空き家の3,000万円特別控除
  • 公共事業や区画整理のための売却の諸特例

3,000万円特別控除は、売却した際に出た利益(譲渡所得)に対し、3,000万円までは課税対象から除外できるもので、その名のとおり居住用財産に適用できます。
10年超の居住用財産の軽減税率の特例は、10年超の所有の場合に譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%にでき、通常の長期譲渡所得に比べて低い税率となります。
相続空き家の場合も、一定の要件を満たせば、通常の居住用財産と同様に3,000万円までは課税対象から除外できます。
公共事業や区画整理や宅地造成事業などために売却をおこなった場合も、800万円から5,000万円までの控除が受けられる特例が複数準備されています。

土地売却の際の税金控除の種類

建物のない土地売却の場合や、住宅を取り壊して敷地のみを売る場合でも、条件を満たせば特例を利用できます。
建物を解体して売った場合でも、居住用として使用していた土地であれば、居住用財産の3,000万円特別控除は利用対象となります。
同様に10年超の居住用財産の軽減税率の特例も、居住用に使用していた建物を壊していても適用できます。
また、土地に関しては平成21年と22年に取得した土地を5年以上所有したうえで売却した場合、1,000万円の控除を受けることができます。
公共事業のための売却も、すべて土地のみで適用が可能です。

不動産を賃貸する際の控除と節税

売却をしなくとも、所有している不動産を賃貸することによって、所得税・住民税・相続税・贈与税・固定資産税・都市計画税の節税をおこなうことができます。
まず代表的なのが、同一年分の利益と損失を相殺する「損益通算」で、賃貸経営の経費や損失が生じた際に控除されます。
また、相続や贈与の際に、貸家は相続税や贈与税を節税することができます。
また、住宅用地の特例を受けると、固定資産税の標準評価額が6分の1に軽減されます。
このように、賃貸することによって収益が入るだけでなく、節税にもつながる面があります。
しかし、居住用の住宅ローンの支払いが残っている物件の場合は、現在のローンを一括返済するか借り換えるなどの対応が必要となりますので、金融機関に相談してみましょう。

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不動産を貸す際や売る際の損失の控除とは?

不動産を貸す際や売る際の損失の控除とは?

不動産を貸したり売ったりした際に損失が出た場合には、どのようになるのでしょうか?

住宅ローンの残債が多い場合

住宅ローンの残債額が売却益を上回り、マイナスとなることをオーバーローンといいます。
このオーバーローン場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されます。
給与所得など他の所得と相殺することができ、相殺してもなお損失が残る場合には、本特例の適用を受けたあとは3年間、損失を繰越すことができます。
このことで3年間にわたって、所得税を節税できるようになるのです。

買い替えに伴う損失

オーバーローンの時と同様、自宅を買い替えるときに譲渡損失のマイナスが出る場合、他の所得との相殺や損失の繰り越しが可能です。
こちらの特例の正式名称は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、前の家の所有期間が5年を越えており、買い替えをすることが条件です。
例として、3,000万円で売却した物件から取得費、譲渡費用などの経費4,100万円を差し引いて1,100万円の損失となっている場合を見ましょう。
この年の給与所得が800万円として、この給与所得に所得税は発生せず、さらに翌年、給与所得から1,100万円の損失からの残り、300万円を控除できることになります。

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不動産を貸す際や売る際の税金控除の注意点

不動産を貸す際や売る際の税金控除の注意点

不動産で税金の控除を受ける際に注意すべき点は、どのようなことでしょうか?

併用できない特例に注意

特別控除や特例は、併用・重複すると適用されないことがあり、たとえば3,000万円特別控除と特定の居住用財産の買換え特例は併用することができません。
また、3,000万円特別控除と、特定の居住用財産の買換え特例は両方ともに、住宅ローン控除との重複適用ができません。
住宅ローン控除の適用を受けている場合は、住宅ローン控除の終わる10年以内の売却だと重複する可能性があるため、注意が必要です。
逆に併用できる特例もあり、3,000万円特別控除と、10年超の居住用財産の特例は併用して利用が可能です。
3,000万円の特別控除を受けた後の課税譲渡所得に対して課される税率を低くできるため、節税が可能になります。

特例の期限や利用条件に注意

もうひとつ注意点として、税制の各種特例は、経済状況などの世相を反映して調整がされるため、期限を設けたうえで終了したり、延長されたりします。
ご覧になっている情報が最新のものではない可能性があるため、ご自分の売却や賃貸借にどの特例が適用できるかは、弊社など不動産会社にご相談いただくのが良いです。
たとえば、「特定の居住用財産の買換え特例及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」の期限は、令和3年12月31日までと記載されている情報が多いです。
この期限は、実際は令和5年12月31日までと延長されているのですが、このような例には注意が必要です。
同様に、住み替えの場合のすまい給付金の入居期限は、令和4年12月末までに延長されました。
しかしすでに、注文住宅の新築は令和3年9月末、分譲住宅などの購入は令和3年11月末までに契約した場合までに締め切られています。

確定申告の注意点

譲渡所得(売却益)が発生しない場合、所得税は発生せず、確定申告の義務自体なくなりますが、控除の特例を受けるためには、確定申告をおこなう必要があります。
確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日頃の指定期間に作成して、提出する必要があり、正当な理由なく遅延した場合、加算税がかかります。
作成と提出はご自身でできますが、5万円~10万円ほどの費用で税理士に依頼することも可能です。
確定申告が初めてで不安という方は、確定申告の提出期間中に必要書類をそろえて申告会場へ行き、職員の方に教わりながら記入して提出することもできます。
注意点として、近年はコロナ禍の影響で相談しながらの作成は予約が必要となっているので、その場合は住所地の税務署に事前予約の相談をしましょう。

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まとめ

不動産を貸す際や売る際の税金控除とはどのようなものかを解説しました。
不動産売却の際の節税のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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