不動産売却の際の仲介手数料とは?確定申告や経費についても解説

2022-07-12

不動産売却の際の仲介手数料とは?確定申告や経費についても解説

売却にあたってかかる費用と、納める税金は気になるものではないでしょうか。
とくに仲介手数料などの計上と、確定申告をどのようにすればいいのかは、事前に知っておくとスムーズに不動産売却を進めることができます。
そこで今回は、不動産売却の際の仲介手数料とはどのようなものかと、売却にともなう確定申告や計上する経費について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の仲介手数料と確定申告~確定申告の方法~

不動産売却の仲介手数料と確定申告~確定申告の方法~

まず、不動産売却益に課税される所得税などの確定申告についてです。

確定申告が必要なケース

譲渡所得税は文字通り所得が発生した場合にかかる税金なので、計算の結果、譲渡所得の金額が0やマイナスとなる場合は、確定申告の義務自体はなくなります。
この課税譲渡所得は、以下の計算で求めることができます。
課税譲渡所得=(売却額)-(取得費-建物の減価償却費-売却時の譲渡費)
譲渡費となる住宅ローンの残りが、売却益を上回るオーバーローンの状態の場合も、所得は発生しないことになります。
しかし譲渡所得がマイナスとなっても、以下の場合は確定申告が必要となります。

  • 売却によるマイナス(譲渡損失)を確定させて、損益通算によって翌年以降の所得税や住民税を節税したい
  • 3,000万円特別控除などの、譲渡所得税の控除の特例を利用したい

確定申告の時期と方法

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日頃の指定期間に申告します。
必要書類の準備はご自身でできますし、5万円~10万円ほどの費用で税理士に依頼することもできます。
提出方法は書面でおこなうか、e-TAXというインターネットでの提出方法も可能です。
e-Taxの場合は添付書類をデータ化したり、マイナンバーカードやカードリーダーを事前に準備する必要があります。
慣れていない方は、確定申告の提出期間に必要書類をそろえて申告会場へ行き、職員の方に教わりながら記入して提出することもできますので、その場合は事前予約しましょう。

確定申告の必要書類

確定申告に必要となる書類は以下です。

  • 確定申告B様式、収支内訳書
  • 売買契約書
  • 登記事項証明書
  • 譲渡費用の領収書類
  • 取得費の領収書類

確定申告B様式と収支内訳書の書類は、税務署にもらいに行くか、依頼して送付してもらいます。
収支内訳書は不動産所得用と書かれたものは賃貸業用なので、一般用のものをもらうようにしてください。
売買契約書と、所有権移転および抵当権抹消後の登記事項証明書は、売却が確かにおこなわれたことと、その内容についての証明です。
領収書類の内訳は、次項でご説明します。

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不動産売却の仲介手数料と確定申告~確定申告の経費~

不動産売却の仲介手数料と確定申告~確定申告の経費~

つづいて、確定申告の際に経費として計上する譲渡費用と取得費についてです。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。
後述する仲介手数料もこの譲渡費用に含まれ、計上することができるのですが、そのほかにも契約書に貼る印紙代や、境界確定のための測量費用などが経費として計上できます。
そのほかに、売却のための立ち退き費用や、建物を取り壊した解体費用なども経費となります。
また、一度売契約を結んだあとに、さらに高額で買う方があらわれて契約を解消する場合の、最初の買主への違約金も、経費として認められます。

取得費用

取得用とは、その不動産の購入および、購入のためにかかった費用のことです。
取得費のメインは、建築費や物件の購入費用から建物の減価償却費を差し引いたものです。
また、建設費は建物本体に限らず造成費用、外構費用、設備の費用なども含まれます。
物件を購入した当時の仲介手数料も売却時と同様に経費となるほか、税金関係は印紙代、不動産取得税、購入年の固定資産税と都市計画税の清算金なども経費に含まれます。
このほかに、買主としておこなった所有権移転登記の司法書士への報酬や、ローン事務手数料、抵当権設定登記費用も計上できます。
取得費は年月の経った当時の領収書や証書、契約書をそろえる必要があり、手間のかかる作業となります。
しかしこれを正確におこなうことで、多額の節税につながる場合もありますので、再発行の依頼などふくめて準備をおこないましょう。

経費に計上できない費用

住まいの売却にからんで、計上できない費用は以下です。
譲渡費用に計上できない費用
登記に関する費用でも、相続や抵当権抹消のための印紙税や、司法書士への報酬は経費として計上ができません。
そのほか税理士への報酬、固定資産税も経費として対象外です。
居住中の修繕費用も経費になりませんが、売却のために物件の価値を高めるようなリノベーションや改修工事は経費となりますので、違いに注意しましょう。
取得費に計上できない費用
引っ越し費用や家具、家電、カーテン、町会費、火災保険料、インターネット接続など、居住に関する費用は経費計上の対象外です。
同様にマンションなどの管理費、修繕積立費、管理準備金なども認められません。
また、住宅ローン実行前のつなぎ融資に関する事務手数料と金利も経費になりません。

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不動産売却の仲介手数料と確定申告~仲介手数料とは?~

不動産売却の仲介手数料と確定申告~仲介手数料とは?~

物件の取得時、譲渡時ともに経費として計上できる仲介手数料とは、どのようなものでしょうか?

仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産会社が物件の売却のために働いたすべての業務に対する成功報酬で、成約となってはじめて受け取ることができるものです。
業務の内容は、無料査定で算出した金額をもとにした売り出し価格決定、売却方針に関するご相談をお受けし検討すること、金融機関との交渉などがあります。
そのほかにも売り出し後は売却のための広告活動、内覧のフォロー、商談、契約、決済、そのほか各種ご相談や手配などをおこないます。
なお、成約とならなくても手付解除や違約解除の場合は、仲介手数料が発生することがあります。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は以下のように、宅地建物取引業法で物件の成約価格に応じて金額の上限が定められています。
物件価格200万円以下の場合:(売買価格×5%)+消費税
物件価格が200万円を超え、400万円以下の場合:(売買価格×4%+2万円)+消費税
物件価格400万円以上の場合:(売買価格×3%+6万円)+消費税
たとえば3,000万円の物件の場合、3,000万円×3%+6万円+消費税で、仲介手数料は105万6,000円となります。
例外として、400万円以下の物件の場合は空き家物件の流通促進のための政策として、調査費を含み18万円までの仲介手数料が発生するケースも認められるようになりました。
また、遠方への交通費や、特別な広告費など、売主が事前に認めた場合に限り、実費のお支払いが発生する場合もあります。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は不動産会社と契約を結んでから、売買解約が成立して決済が完了するまでの期間に対する成功報酬なので、契約成立から決済完了後までのお支払いとなります。
時期は不動産会社によって異なりますが、残金決済手続きの際に全額お支払いという場合と、契約完了後に半金、残りの半金を残金決済手続きの際に支払うという場合が多いです。
なお、不動産会社に直接売却する買取の場合は、媒介行為とはなりませんので、仲介手数料は発生しません。

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まとめ

不動産売却の際の仲介手数料とはどのようなものかと、売却にともなう確定申告や計上する経費について解説しました。
スムーズにご希望に近い売却をおこなうためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが大切です。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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