離婚時の不動産売却の注意点は?売却方法や媒介契約について解説

2022-07-05

離婚時の不動産売却の注意点は?売却方法や媒介契約について解説

離婚にともなう不動産売却は、3組に1組の夫婦が離婚するといわれる現代において非常に件数が多く、弊社へのご相談も増えています。
しかし、離婚によって不動産売却をする場合特有の注意点があることは、あまり知られていません。
そこで今回は、離婚時の不動産売却の注意点はどのようなものか、売却方法や媒介契約について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚による不動産売却の注意点~財産分与や共有~

離婚による不動産売却の注意点~財産分与や共有~

まず、どのような点が離婚による不動産売却特有の注意点となるのでしょうか?

財産分与とは?

財産分与とは離婚にともなって、夫婦2人で築いた財産を分配することです。
たとえば住み替えなどにともなう売却の場合は、売却益を2人で分ける必要もなければ、分けるためにお金に換える必要もありません。
財産分与は基本的に所得税が非課税になりますが、離婚の手続き前に換金しないで分けた場合などは、贈与税の対象になります。
また、財産分与は精算的な意味合いでおこなうものだけではなく、扶養や慰謝料などのさまざまな要素を勘案するため、半分ずつ分けるケースもあれば、夫婦によって分配割合が変動することもあります。
これらのことから、離婚によって自宅を売却する場合は、諸経費を差し引いた売却金を財産分与で分けるのがおすすめです。
ただし、夫婦のどちらかが相続した財産や結婚前の貯蓄などの特有財産、片方の借金、別居後にできた財産は財産分与の対象とはなりません。

共有名義の場合

自宅が共有名義でペアローンの支払いをしている場合、お互いが連帯債務・連帯保証の関係となっており、その解消が高いハードルとなる場合があります。
住宅ローン残債よりも自宅の売却益が上回るアンダーローン、もしくは下回るオーバーローンでも、ローンの残りを一括返済できればとくに問題は起こりません。
しかし一括返済ができない場合は抵当権を外すことができないため、売却自体ができません。
また、共有名義の不動産は売却に対して双方の同意が必要で、どちらかが住み続ける場合でも、のちのトラブル防止のために連帯保証や連帯債務は解消する必要があります。
連帯保証人を別に立てるか、ローンを借り換えて単独債務とする必要がありますが、2人の収入で借りたローンを単独債務とするのも難しいでしょう。
このようなケースでお困りの場合は、まずは不動産会社へ相談し、査定を受けて売却方法を探るのがおすすめです。
なお、査定額と住宅ローン残債の差額は、離婚のケースに限らず、売却の際に「売り出せるかどうか」を判断する重要な要素になります。

売却のタイミング

離婚をすると、相手方とあまり連絡を取りたくないと考える方も多いですが、売却を急ぎすぎても問題が生じることがあります。
売却そのものは夫婦双方が納得していれば、離婚調停中などであっても進めることはできます。
しかし、法律上の離婚が成立していないタイミングで財産分与をおこなうと、離婚の場合でも贈与税や不動産取得税がかかることがあるのです。
財産分与は逆に、離婚から2年を過ぎると権利が失効してしまいますので、それまでに話し合いと、必要に応じて離婚協議書の公正証書化をおこないます。
また、なるべく高額で売却を目指す場合、離婚後であっても丁寧に時間をかけたほうが良い結果を得やすいです。
不動産会社へ早めに相談することで、それぞれのケースに合わせた売却のタイミングを見極めることができるでしょう。

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離婚による不動産売却の注意点~売却方法~

離婚による不動産売却の注意点~売却方法~

不動産の売却にはいくつかの方法があり、状況に合わせて選択をおこないます。

仲介での売却

なるべく市場価格に近い、高い金額での売却をおこなうには、不動産会社の仲介による売却がもっとも有利な方法となります。
不動産会社は、物件情報を市場に公開し、幅広く購入希望者を募ることで、売主の希望に沿った売却をサポートします。
しかし、離婚によって自宅を売却することをなるべく伏せておきたいなどの事情があることも考えられます。
弊社ではご希望によっては全国の投資家ルートへの打診によって、非公開で売却を進める方法もおこなっております。
また、売却対象の物件に住みながら売却を進めていくことも可能です。

不動産会社の買取

買取は文字どおり、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
宅地建物取引業法により、一般の売主が宅地建物取引業者に不動産を売却する場合、不動産の不具合や欠陥に対する責任が免責となります。
また、ハウスクリーニングや残置物の撤去など、面倒な作業をおこなう必要がなくなるので、売却時の負担を軽減することができます。
ただし、これらの点を買主である不動産会社が引き受ける形となるため、売却価格は通常の3割ほど低くなるのが注意点です。
前述のオーバーローンや財産分与の問題もあるため、弊社では買取相談もおこないますが、売却益の多くなる仲介での売却を極力おすすめしております。

任意売却

任意売却は、経済的に問題を抱え、住宅ローンの返済ができなくなった際に検討する売却方法です。
金融機関への交渉によって、住宅ローン残債がある不動産の売却を認めてもらう売却方法で、通常の売却に近い形で売却することができます。
離婚問題と経済的な問題が並行して起きている場合、つい多忙で見過ごしがちですが、住宅ローンを3か月~6か月程度滞納すると、債権者から一括返済を求められます。
そのまま放置すると自宅は競売にかけられ、強制退去せざるを得なくなってしまいます。
そうなる前に検討したい任意売却ですが、信用情報にキズがつき、以後数年にわたって借り入れや入居審査などに支障が生じるなどの注意点もあります。
ただし競売よりかは精神的な負担を軽減できるため、弊社にご相談いただければ、金融機関との交渉からサポートいたします。

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離婚による不動産売却の注意点~媒介契約~

離婚による不動産売却の注意点~媒介契約~

最後に、不動産売却の際に不動産会社と結ぶ媒介契約の注意点について解説します。

一般媒介契約

買い手を探すために不動産会社と結ぶのが媒介契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社との契約が可能です。
そのかわりに、販売の状況に関する報告義務がないため、どのように活動しているのか把握が困難で、深い相談や話し合いもしづらい面があります。
後述するレインズへの登録義務もありませんので、物件情報が拡散しにくくもあります。
立地が良いなどで物件の商品価値が高く、売却に際しての相談ごとや検討事項の少ないケースに向いた契約方法と言えるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約では、不動産会社一社のみと媒介契約を結ぶことになります。
また、不動産流通機構が運営する物件情報システム「レインズ」への登録を、媒介契約を結んでから7日以内におこなう決まりです。
販売状況の報告も2週間に一回以上おこなわれるため、不動産会社とのコミュニケーションの機会も増えます。
また、売主との媒介契約が1社のみとなることで、不動産会社による積極的な販売活動にもつながります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も一社の不動産会社のみと結ぶ契約で、最も拘束力の強い契約形態となります。
レインズへの登録は媒介契約を結んでから5日以内、販売状況の報告が1週間に一回以上となります。
不動産会社との連携がもっともとりやすい契約形態であるため、売りにくい不動産や工夫が必要な不動産を売却したい場合には専任系の媒介契約がおすすめです。
さらに離婚による不動産売却はさまざまな知識と経験を要するため、実績や経験のある不動産会社との媒介契約が理想的です。

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まとめ

離婚時の不動産売却の注意点はどのようなものか、売却方法や媒介契約について解説しました。
離婚による不動産売却を成功させるためには、特有の注意点を理解したうえで方針を決めていく必要があります。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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