不動産売却の際の査定方法は?依頼方法や相場の調べ方などを解説

2022-06-28

不動産売却の際の査定方法は?依頼方法や相場の調べ方などを解説

不動産売却の際には、売り出しの価格を決める必要がありますが、その価格を算出するためにおこなうのが「査定」です。
ご希望に近い売却をスムーズに進めるためには、査定の方法や相場について知っておくと良いでしょう。
そこで今回は、不動産売却の際の査定方法とはどのようなものか、依頼方法や相場の調べ方などを解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の際の2つの査定方法の違いについて

不動産売却の際の2つの査定方法の違いについて

不動産売却の際の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定

机上査定とは簡易査定ともいい、類似した物件の取引相場や、公示地価、固定資産税評価額などの公的価格をもとに、物件固有の特徴を考慮し、手元の資料から価格を算出する方法です。
物件固有の特徴とは、土地面積、地形、用途地域、築年数、建物面積、間取りなどで、現場に行くことなく、書類などの資料やデータのみで価格を計算します。
そのほかに、人口の動きなどエリア特有の市場動向が加味されて、算出される場合もあります。
机上査定では不動産会社に依頼してから2日から3日で査定金額がでるため、とり急ぎおおよその価格を知る事ができます。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地に直接伺ったうえで、売却対象の物件を査定することです。
机上査定の際の参考とした要素のほかに、依頼者の方と直接聞き取りや確認などをおこない、住宅の内外で現地調査をおこないます。
さらに訪問後に、役所や法務局で物件の法規制についてや道路、上下水道の状況、土地の境界、地盤などを調査します。
訪問時の土地や建物の調査にかかる時間は、おおよそ約1~2時間で、査定金額が出るまでに4日から7日ほどかかります。

それぞれの用途

机上査定は、短期間で価格が出るため、早く価格の目安が知りたい場合や、売却するかを検討している段階に向いています。
また、遠方の物件ですぐに訪問査定が難しい場合にも、机上査定ならおおよその金額を出すことが可能です。
そのほか、周囲になるべく知られずに不動産売却を進めたい場合、訪問査定では戸外の調査の際などに配慮が必要ですが、机上査定ではその必要がありません。
マンションは物件ごとの差異が少なく、とくに同棟内での取引事例がある場合、机上査定のレベルでも比較的実勢価格に近い査定が可能です。
訪問査定は机上査定と違い、多くの要素をくわえて価格を算出するため、正確な査定額が出しやすくなります。
また、不動産会社は物件の詳細を調べるだけでなく、売却に関連するほかの事情や状況、売主の方の「早く売りたい」「なるべく高く」などのご希望を知ることができます。
それらを価格に反映して、詳細な売出価格を検討することができます。
とり急ぎ机上査定での価格をもとにして売却の検討を進め、のちに訪問査定で売り出し価格を精査することもできます。
ただし、一戸建ての場合は物件ごとの独自性が高いため、当初から机上査定をおこなう方が良いでしょう。

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不動産売却の査定の前に相場を確認する方法

不動産売却の査定の前に相場を確認する方法

査定の前に、ご自分でどのくらいの価格なのかを調べておくのも、スムーズな売却のために良いでしょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している情報サイトです。
不動産会社から収集した実際の取引価格データを提供するもので、マンション、一戸建ての取引価格相場を調べることができます。
過去の一年間に売買された価格情報が検索でき、地域別に平米単価や間取り、築年数などの情報が一覧表示されます。
また、過去2年間の市場動向がグラフ表示で閲覧でき、価格の動きも知ることができます。
売却する物件の近隣で、条件が近い物件を検索することで参考にできるでしょう。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引をおこなった方を対象にしたアンケート結果を、相場としてデータベース化したサイトです。
対象となる物件は全国の土地、一戸建て、マンション、農地などですが、「宅地」を選択すると、土地と建物両方の取引価格が表示されるようになっています。
そのほかに、SUUMOなどのポータルサイトで、同じエリアの近い条件の物件を探すこともできます。
ただし、ポータルサイトに掲載されているのは売り出し価格のため、実際に成約した際には若干安めの価格になっている可能性がある点に注意しましょう。
また、部屋数の多いマンションでは、インターネットでマンション名で検索すると階数、平米数などの同じお部屋の取引価格平均が表示されたサイトを見つけられる場合があります。

公示地価など

公示地価や基準地価は、それぞれ国土交通省と都道府県が、決まった地点の地価を定点調査した価格で、国土交通省のホームページで閲覧やダウンロードが可能です。
公的機関が毎年公表する、特殊な状況がない売買で成立する適正な価格の基準となるものです。
国土交通省と都道府県で発表時期が半年ほど異なり、基準の場所も違うので、注意しましょう。
また、これらの公的な価格の1.1~1.2倍が、実際に取引される価格となります。
不動産流通機構の発表価格と同じく、類似した物件を参考にしながら、立地や建物の経験数など、差異を考慮して価格を考えると良いでしょう。

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不動産売却の際の査定の依頼方法とは?

不動産売却の際の査定の依頼方法とは?

不動産会社に売却の査定を依頼する際の、方法や注意点をご説明します。

査定の依頼

売却の際の査定は無料の場合が多いため、査定自体の費用を考える必要はないでしょう。
裁判や競売など、売却価格の相場に法的な公共性を求められる場合、不動産鑑定士に鑑定を依頼しますが、その場合は20万円から30万円ほどの費用が発生します。
査定の依頼は、メールや電話でおこなうことも可能です。
しかしその際に併せて、売却の際のご希望や、理由などを伝えておくことをおすすめします。
また、不動産会社の依頼に応じて、査定の資料とする書類の準備が必要です。

住み替えの際の売却の場合

住み替えの際の売却の場合は、売却と新居さがしは、同じ不動産会社に仲介を依頼することをおすすめしています。
住み替えの場合、ローンの借り換えや所得税の特例、住みながら売却するか、新居を先に調達するかなど、旧居と新居の件がさまざまに関わるためです。
とくに、住み替えローンや抵当権抹消などの件で金融機関との交渉が必要な場合なども、不動産会社との意思疎通がしやすくなり、効率よく住み替えを進めることができるでしょう。
そのほか、売却や引っ越しに関しての事情やご希望がある場合は、それらを総合的に把握して、サポートすることができるでしょう。

査定依頼の際のポイント

前述のように、売却に関しての要望や事情は不動産会社にお伝えください。
査定の資料となる書類を揃えるのには時間がかかる場合がありますので、事前に確認することが大切です。
訪問査定の場合で、室内を片づけたり掃除をする必要はとくにありません。
また、査定金額が必ずしもそのまま売り出しの価格とはならない場合もあるため、注意しましょう。
また、成約価格からは住宅ローンの残り、諸費用、税金などが差し引かれる場合がありますので、査定時におおよその金額を問い合わせるようにしましょう。

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まとめ

不動産売却の際の査定方法はどのようなものか、依頼方法や相場の調べ方などを解説しました。
査定の前に物件の売却価格の相場を調べておくと良いでしょう。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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