住宅ローンを滞納するリスクとは?救済措置や対処方法について解説

2022-06-21

住宅ローンを滞納するリスクとは?救済措置や対処方法について解説

普段何気なく支払い続けている住宅ローンの支払いが困難になったときのことは、あまり考える機会がありませんね。
しかし、事前に知っておくことで、いざというときに困らないような知識があります。
そこで今回は、住宅ローンを滞納するリスクとはどのようなものか、救済措置や対処方法についても解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローンを滞納するリスクとは?

住宅ローンを滞納するリスクとは?

住宅ローンの滞納が重なることで、どのようなリスクが生じるのでしょうか?

住宅ローンを滞納し続けるとどうなる?

住宅ローンの支払いが遅れると、意外に早く対応が進行し、引き落としができなかったので別途振り込みを依頼する電話かメールが届きます。
1ヵ月の滞納では、勤務先の事情や入金の手違いなどもあるため、問題になりませんが、1か月の遅延を何度も繰り返したような場合は、後述する事故情報とみなされます。
滞納2か月目からは、金融機関から「督促状」が届き、通常の返済額に遅延損害金が加算された請求書を併せて受け取ることになります。
滞納してから約3~4か月が経過した場合、今度は「催告書」が届き、期日までに滞納分の元金、利息、遅延損害金を支払わないと「期限の利益の喪失』」となり、法的手続きを取るという主旨が記載されます。
期限の利益を失うというのは、分割払いの権利を失い、一括で返済をしなければならないという意味です。
毎月の支払いができないのに、一括で支払ってくださいというのは理屈上おかしいのですが、そこまで金融機関に対して連絡も相談もしなかったことが問題視されているのです。
そして滞納6か月目くらいまでに、期限の利益喪失の通知が届きます。
それからは6か月から7か月目に、住宅ローンの債権が金融機関から保証会社に移ったことを示す「代位弁済通知」が届き、滞納9か月から10か月で、競売の申し立てを経て、「競売開始決定通知」が届きます。
この競売開始はいかなる理由でも拒むことはできず、落札された場合退去しなければなりません。

信用情報への掲載

住宅ローンで短期間の滞納が複数回起こった場合などからは、信用情報機関にその履歴が一定期間登録されます。
信用情報機関とは、金融機関やクレジットカード会社が融資をおこなう際の審査に利用する情報を収集している期間です。
この信用情報によくない内容が登録されている5年間ほどの間は、車のローンや住宅ローン、携帯電話端末の分割支払いなどの借り入れができなくなるのです。
また、連帯保証人になる事もできなくなりますので、奨学金の借り入れ手続きの際に支障となるなどの場合があります。
この状態のことを、「ブラックリストに載った」といいます。
この返済能力に問題があるとみなされる期間は、2か月ほどの滞納によって始まって5年ほど続き、経済状態が戻ったとしても、自分で短縮するようなことはできません。

競売による売却

住宅ローンの滞納でもっとも避けたいのが、担保である自宅が競売にかかることです。
前述のように、落札されたら必ず退去しなければならず、住み続けることはできません。
債務者本人が入札することは禁じられていますので、誰かに依頼して落札したものを買い戻すことになります。
しかし確実に落札できる保証はなく、そのようにするならば、最初から計画的にリースバックに申し込み、家賃を払って住み続ける方が現実的です。
競売の落札価格は、その不動産を普通に販売した市場価格の30%から50%も安くなり、しかもその目減りした分も含めて免れることなく、保証会社への返済が必要です。
この返済を免れる方法は、自己破産しかありませんが、それでも税金の滞納は返済義務が消えません。
また、自己破産の場合のブラックリスト入りの期間は5年以上10年と非常に長く、そのほかにも生活に不便をきたす制限が続きます。
このように、住宅ローンの滞納を放置したまま手を打たないと、ごく短期間で物事が悪い方向に進んでいくことをお分かりいただけたでしょうか。

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住宅ローンを滞納することへの救済措置や対処方法

住宅ローンを滞納することへの救済措置や対処方法

では、ローンの滞納を放置せずに手を打つには、どのような方法があるのでしょうか?

返済が困難になったときの救済措置とは?

まずローンを借りている金融機関に設けられている「返済相談窓口」へ連絡を取りましょう。
近年は勤務先や自営の経営不振、自分や家族の病気やケガなどで、収入状態が厳しくなり、相談を持ち掛ける人は非常に増えています。
倒産、給与カット、受注減少など特定の条件に当てはまる場合、最長15年の返済期間延長や、金利の減免など返済条件の変更の救済措置が受けられます。
返済期間の延長は倒産などの収入減少が対象で、収入月収が「世帯人数 × 6,400円」以下などの基準を満たし、条件変更で支払いを継続できる人が対象です。
詳細は金融機関によって異なりますので、問い合わせをおこないましょう。
また、手数料などは追加出費となりますが、金融機関との相談の中で、ローンの借り換えが有効な場合があります。

滞納の際のさまざまな対処方法

このほかにも、自主的に進められる対処方法があります。
上記の返済プラン変更と併せて、支出の見直しをおこなうことなどで、返済を継続できる状況になることも多いです。
利用のないサービスの解約や、余計な出費を抑えることで月に数万円の支出を減らすことができる場合もあります。
そして、家を売却する前提で競売を防ぎ、資金的にも無理なく問題解決を図る方法が「任意売却」です。

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンの債権者の同意のもと、抵当権抹消を行った上で、一般的な市場での売却を行う方法です。
任意売却は、以下のようなメリットがあります。

  • 競売よりも高値で売却ができる
  • 引っ越し費用もねん出できる可能性がある
  • 任意売却後の返済額や返済プランの相談ができる
  • 退去の日程に相談の余地がある
  • 周囲に分からないように売却を進めやすい

これらを踏まえて、競売となる前に、任意売却に向けて不動産会社と相談を始めてください。
このほか、最近では前述のリースバックやリバースモーゲージによる融資で、住み続けながらローン返済をおこなう例も増えています。

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住宅ローンの滞納への対処で、やってはいけないことは?

住宅ローンの滞納への対処で、やってはいけないことは?

住宅ローンを滞納すると「とりあえず何とかしなければ」と焦っておこないがちなことのなかには、やってはいけないことがあります。

消費者金融からの借り入れ

消費者金融は、簡単に借り入れしやすいかわりに利息は、住宅ローンの7倍から8倍に相当する15%前後にのぼります。
返済のめどのないまま借り入れをすると、債務の総額はすぐに膨れ上がり始めます。

無理な返済や不足額での返済

かといって、経済的に厳しい状況下で住宅ローンだけを無理して支払い続けるのも、リスクの高い生活になります。
他で無理をしていることには変わりがないので、住宅ローンも含めた総合的な債務の整理をおこないましょう。
また、支払いの誠意を見せるために、現在の返済月額に満たない額を入金し続けることも意味がなく、金融機関との相談を早く行う方が先決です。

最初から弁護士や司法書士へ相談する

法律の専門家として、弁護士や司法書士を頼るのは間違いではありませんし、なかには弁護士や司法書士しかできない独占業務もあります。
しかし、住宅ローンは不動産に関する債務なので、まずその不動産をどのようにしたいか、住み続けるかなどの方針をもとに、さまざまな要素を検討をする必要があります。
そのうえ、依頼すれば比較的すぐに料金が発生する弁護士や司法書士に、最初から依頼することは得策とはいえません。
売却の諸問題に詳しい不動産会社に相談のうえ、依頼を進めれば、場合によっては依頼費用が債権者持ちになるケースもあります。

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まとめ

住宅ローンを滞納するリスクとはどのようなものか、救済措置や対処方法についても解説しました。
住宅ローン滞納の問題解決のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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