旧耐震基準の家の売却方法は?安い理由とその対策について解説

2022-06-14

旧耐震基準の家の売却方法は?安い理由とその対策について解説

築年数の経過した家を売却する際に価格を左右する要素には、家屋の傷み具合だけではなく、耐震強度もあります。
しかし、強度を診断したり対策することによって、家の評価や売却のスピードが変わることもあります。
そこで今回は、旧耐震基準の家の売却方法はどのようなものか、価格が安い理由とその対策について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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旧耐震基準の家の売却!新耐震基準との違いとは?

旧耐震基準の家の売却!新耐震基準との違いとは?

まず、耐震基準の概要についてご説明します。

旧耐震基準とは?

昭和56年6月に施行された建築基準法の改正によって、建物の耐震基準が変更されました。
この改正施行日の6月1日以前に建築確認済証が交付されたものを、旧耐震基準の建築物と呼んでいます。
なおこの昭和56年前半に建築確認済み証交付の建物は、施工コストが増す新耐震基準を避けるために、旧耐震基準での駆け込み申請が多かったため、とくに確認が必要です。
また、建築基準法の耐震基準としては、平成12年に再度木造住宅を対象とした、壁量計算の基準改正がおこなわれています。
この改正では、壁量の基準として壁の構造合板や筋交いの数量に加え、壁量の配置場所のルールが追加されました。
したがって、平成12年6月1日以前に建築確認済証が交付された建物は、この基準を満たさない場合があります。

新耐震基準との違い

新耐震基準と旧耐震基準では、耐震性能に以下のような違いがあります。
旧耐震基準
震度5強程度の中規模地震が発生した際に、ほとんど損傷しない強度の建物であることを目標とする(それ以上の震度は想定しない)。
新耐震基準
震度6強~7程度の大規模地震に対して、ある程度の損傷があるものの、建物が倒壊して人命を奪うことがない性能を目標とする。

新耐震基準の設定の影響

新耐震基準設定と、阪神淡路大震災や東日本大震災などの大規模地震も影響して、建築物の耐震性への関心が高まりました。
土地についても、近年では自治体が地震ハザードマップを発表し、想定震度、液状化のリスク度、被害家屋の想定数などをエリアごとに示すようになりました。
建物は新耐震基準に準拠した工法や建材で作られるようになり、旧耐震基準の建物は、必要に応じて耐震診断や補強設計がおこなわれるようになったのです。
今後も南海トラフ地震のリスクが予測されており、各住宅メーカーや建材メーカーは、さらに耐震強度を向上させる方法を商品化すべく、開発やテストを進めています。
また、地震から建物と人を守るために「耐震」のほか、「免震」「制震」などの工法も日々進化しています。

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旧耐震基準の家の売却価格が安い理由

旧耐震基準の家の売却価格が安い理由

旧耐震基準の家の価格が安くなる具体的な理由は、どのようなものがあるのでしょう?

住宅ローン控除が受けられない

まず、旧耐震基準で設計し、施工された家をそのまま売却する場合、新しい所有者が住宅ローンを組んだ際に、住宅ローン控除が受けられなくなります。
長期にわたって節税効果の高い住宅ローン控除を受けられない点は、購入希望者にとってはマイナス要素となります。
住宅ローン控除を受けられる物件の基準として、以下のどれかを満たす必要があります。

  • 一戸建ては20年以内、マンションは25年以内の建築であること
  • 現行の耐震基準に適合していること
  • 耐震基準適合証明書を取得すること(入居までに取得)

住宅ローン審査への影響

金融機関が担保として物件を見たときの価値が、耐震基準で左右されるため借り入れの可否や、借り入れできる金額に影響します。
買主のローン審査が通らなければ、契約は白紙となるため、販売価格を下げるか、新しい買主を探すこととなります。
長期固定金利住宅ローンのフラット35では融資の基準として、建築確認日が昭和56年6月1日以後であるか、耐震評価基準などに適合することと明記されています。
したがって購入希望者がフラット35を使いたいケースでは、耐震基準適合証明書を提出する必要があります。

地震保険が割高

また、購入後に地震保険に加入する際の保険料も、新耐震基準の家に比べて割高となります。
地震保険の保険料は、耐震等級に応じて割引きされ、安い保険料が適用されるため、旧耐震基準で建てられた家は、割引き適用外となるのです。
このほか、住宅購入の際に親族から資金援助を受けた場合に一定の金額まで贈与税を免除する制度が旧耐震基準の物件では、利用できません。
ここまで、旧耐震基準の家が安くなる理由であるデメリットをご説明しましたが、旧耐震基準の物件は平成20年の調査で約1,588万戸で、住宅総数の32.0%もありました。
今後は旧耐震基準の建物がますます中古市場に増えてくるのは明らかですし、そういった物件をうまく売却し活用していく方法の確立が進められています。

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旧耐震基準の家を売却する方法とは?

旧耐震基準の家を売却する方法とは?

旧耐震基準の家も、各種の対策をとることによって売却がしやすくなります。

売主リフォーム費用負担

売主リフォーム費用負担とは、売主がリフォーム費用を負担する約束をし、買主は自分好みにリフォームできるサービスです。
複数のリフォームプランを用意して「こんな風にリフォームできる」という提案をすることで、買主の購入意欲を刺激するという方法もあります。
プランを準備することで、売主も事前に負担額の概算を把握することができます。
また、物件に興味を持つ方が増えることが期待できます。

耐震基準適合証明書を取得する

耐震基準適合証明書を取得すれば、前項に挙げた買主のデメリットを解消することができます。
耐震基準適合証明書は、耐震診断費用も含めて20万円〜50万円ほどで、指定性能評価機関や建築士などに発行してもらえます。
診断や発行の費用については、ほとんどの自治体で助成金制度を設けていますので、チェックしてみましょう。
なお、住宅ローン控除の基準に関しては、新耐震基準を満たした築年数でも、一戸建てで築20年、マンションで築25年を超えていて控除を受けられない場合もあります。
その場合は、耐震診断と耐震基準適合証明書の発行が対策の方法となります。
ただし、耐震改修工事までおこなうと100万円から200万円の費用を要するため、診断のみおこなうのが一般的で、売却する家で工事までおこなう例は少なくなっています。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入

住宅ローン控除のほかに、買主の各種のデメリットを解決する方法が、既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入です。
この既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入方法のひとつに、ホームインスペクションを受けるという方法があります。
中古住宅を購入するうえでの不安は耐震性だけではなく、建物の老朽にともなう不具合や、外見からは分かりにくい白アリの被害なども含みます。
ホームインスペクションはこれらを5万円~6万円ほどの費用で専門家が検査して、問題がないという証明を取得することです。
ホームインスペクションを受ければ、検査業者の名義で既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入できるのです。
このほか売却する家が駅近など立地が良ければ、そのまま売り出すか、更地にして販売するケースもあります。
しかしその場合、建物を壊すためにかかる費用を販売価格にどこまで含めることができるかと、更地にして再建築可能かを確認することが必要です。

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まとめ

旧耐震基準の家の売却方法はどのようなものか、価格が安い理由とその対策について解説しました。
築年数の経過した物件の売却は、専門知識に基づいて検討したうえで、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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