マンションを売却する際の相場は?築年数と売り時の関係などを解説

2022-06-14

マンションを売却する際の相場は?築年数と売り時の関係などを解説

この記事のハイライト
●現在の中古マンションの売却相場は、全国的に新型コロナウィルスの影響もさほどなく上昇を維持している
●築12年から15年が経過した中古マンションは、大規模修繕のあとのほうが外観の良さなどが向上しているため売却に有利となる
●築年数が経過している物件でも、ターゲットを絞って売却することで早期売却できる可能性がある

マンションの売却を考える際に気になるのが、相場の動きや、築年数の影響ではないでしょうか。
さらに新型コロナウィルスによる影響や経済状況も気になる要素でしょう。
そこで今回は、マンションを売却する際の相場はどのようなものか、築年数と売り時の関係などを解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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マンション売却価格の相場やエリア別の平均価格

マンション売却価格の相場やエリア別の平均価格

ここでは、マンションを売却する際の価格に影響するポイントと、首都圏エリアの平均価格について見ていきます。

中古マンションの価格相場の基本の動き

中古マンション価格は、経年とともに下がっていくのが基本です。
もちろん再開発や都市計画変更の影響などで相場が上昇する例はありますが、一般的には全国どこのエリアでも、価格は築年数に反比例します。
また、以下の要素でも価格が左右されます。

  • 交通の便(便利なほど有利)
  • 総戸数(多いほど有利)
  • 所在階(上階ほど有利)
  • 向き(南向きが有利)

ただし、周辺施設の利便性が高かったり市街化区域に指定されていたりすることは、駅近などと同様に資産価値に影響を与えますが、必ずしも「資産価値の高さ=人気の高さ」ではないことを理解しましょう。

中古マンションの相場は上昇中

新型コロナウィルスやこれに伴う不景気にもかかわらず、全国の居住用の中古マンションの価格は、2013年以来上昇し続けています。
東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知、大阪、兵庫、福岡などの主要都市のすべてのエリアで上昇している結果となっています。
東日本不動産流通機構による、2021年7~9月期中古マンション成約平米単価の平均データは以下のとおりです。

  • 東京都:区部:92.08万円 
  • 東京都:市部:45.82万円
  • 埼玉県:36.19万円
  • 千葉県:32.99万円 
  • 神奈川県:横浜市と川崎市:54.56万円
  • 神奈川県:その他の地域:35.11万円

コロナ禍をめぐる動き

東日本不動産流通機構の調べで、首都圏の場合2013年に2,500万円だった平均成約価格は、2022年には3,800万円を超えています。
2020年1月からの3か月間は、コロナ禍の緊急事態宣言発令の影響で一時的に相場が下がったものの、以降はまた上昇を維持しています。
また、東京オリンピック以降は不動産価格は下落に転じると言われていたのですが、そのような動きも出ませんでした。
さらに、都市部の生産緑地が大量に市場に出て、不動産価格の下落が懸念された「2022年問題」も、固定資産税の据え置き延長が決まり、影響が出ない見通しです。

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築10年前後のマンションを売却する際の相場

築10年前後のマンションを売却する際の相場

ここでは、築10年前後のタイミングでマンションを売却する場合の相場について、5年単位で見ていきます。

築5年までのマンション相場と状況

築5年までのマンションの売却は、どちらかと言えば不利です。
販売価格としては新築からあまり値下がりしていない価格が期待できますし、売却の費用もハウスクリーニング程度で済むため、あまりかかりません。
しかし、新築当時からあまり価格が下がっていない分お得感に乏しく、購入希望者からの人気が高くない傾向にあります。
また5年以内の不動産譲渡は短期譲渡とみなされ、売却によって得た利益である譲渡所得に対して課される税率は約39%と、負担が非常に大きくなります。
また、住宅ローンを組んでいる場合、返済があまり進んでいない点も、問題となります。
売却金で返済しきれない分は自己資金で返済するか、借り換える目途がなければ、金融機関は売却を承認しません。

築10年までのマンション相場と状況

築10年あたりのマンションはまだ状態も良く、適度な値下がりから価格メリットもあり、購入者から人気の築年数です。
新築から5年以内の状態が100%とすると、築6年から10年が経過したマンションの価格相場は約85%まで下がります。
そして売主には、税金面でのメリットがあります。
購入後5年以上が経過して、長期譲渡所得となった場合の譲渡所得税の税率は約20%まで下がります。
さらに所有期間が10年を超えている居住用財産の場合は、軽減税率の特例が適用され、税率が約14%まで下がります。
注意点として、譲渡所得税の税率はマンションの築年数ではなく所有年数が適用されますので、混同にご注意ください。

築15年までのマンション相場と状況

築11年から15年が経過したマンションの価格相場は、新築から5年以内の状態の約80%まで下がります、
築15年前後のマンションの売却に影響する最大の問題は、大規模修繕です。
築12年から15年ほどでおこなわれる大規模修繕が済んでいるか、それに伴って修繕積立金が値上げされていないかがポイントです。
大規模修繕後のほうが徴収金の負担も減っており、外観の良さや防水機能などが向上しているため、売却には有利となります。
築11年目から15年以降になると、購入希望者のニーズによって価格に差が出始め、間取りや広さが似たような物件であっても1,000万円近くの価格差が出てくることもあり得ます。

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築20年以上のマンションを売却する際の相場

築20年以上のマンションを売却する際の相場

では、築20年以降のマンションを売却する場合は、どのような変化がでてくるのでしょうか。

築20年を超えたマンションの売却状況

築20年が経過したマンションの価格相場は、新築から5年以内の状態の約50~70%にまで価格が下がる物件が出てきます。
水回りなどの設備は、リフォームしないままの場合は経年の傷が出て、機能も旧態化しているため、不利な要素となります。
そして要注意なのは、築年数が25年を超えている場合です。
築年数が25年を超えた物件は、買主が住宅ローン控除を利用できなくなるため、人気が下がるのです。
住宅ローン控除は節税効果が高いため、この点は意識しておきましょう。
ただしこの築年数まで来ると住宅ローンの返済も進み、資金に余裕があるケースも多いため、売却を検討しても良いでしょう。

築30年を超えたマンションの売却状況

築30年以上が経過したマンションの価格相場は、新築から5年以内の状態の約30%まで下がります。
しかしリフォームすることを前提として中古マンションを探している買主も一定数存在するため、築30年を経過した中古マンションは、そういった層から人気があります。
また、構造や設備に懸念がある場合は、専門家による建物の検査を依頼できる「ホームインスペクション」をおこなって、売主・買主の双方が安心して取引するための手段もあります。
ただし、築30年以上の中古マンションで注意したいのが、2022年現在で築41年を経過している物件です。
このような物件は旧耐震基準の設計と施工で建てられており、売却価格がどうしても安くなってしまうというデメリットがあります。
しかし、築40年以上の物件は立地が良いところに建てられているケースも多く、その価値が評価されているものも多いです。
昔から、マンション開発は立地の良いエリアで進められていた過去があるため、「建て替えはされていない駅前の築40年の物件」という場合もあるでしょう。
前述したように、そのような物件をリフォーム前提で購入したい買主も実際いるわけです。
このように、築年数が経過するほど売却価格が下落する傾向にはありますが、中古マンションの売却ではターゲットを見極めた販売戦略が重要だといえます。

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まとめ

マンションを売却する際の相場はどのようなものか、築年数と売り時の関係などを解説しました。
弊社では、売却の際のタイミングの問題なども数多く扱ってきました。
全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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