不動産売却の際の3,000万円の特別控除とは?利用方法などについて解説

2022-06-07

不動産売却の際の3,000万円の特別控除とは?利用方法などについて解説

不動産を売却する際は、譲渡した利益に対して所得税が課税されますが、売買金額が大きいので、課税額も多額となりがちです。
しかし、控除の特例を理解して、活用することで節税することが可能となります。
そこで今回は、不動産の売却の際の3,000万円の特別控除とはどのようなものか、利用方法や適応できるケースなどについて解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却の際の3,000万円の特別控除の利用方法

不動産売却の際の3,000万円の特別控除の利用方法

まず、3,000万円の特別控除の特例とはどのようなものかご説明いたします。

不動産売却時の譲渡所得税

まず譲渡所得税について、細かく見てみましょう。
譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率を掛けて計算しますが、課税譲渡所得とは、以下の式で求めることができます。
課税譲渡所得=譲渡価格-(譲渡費+取得費)
取得費は、物件を購入した当時の購入価格や諸費用のことで、土地造成や外構の費用などを含みます。
譲渡費は、物件を売却するための費用のことで、不動産会社に支払った仲介手数料や司法書士への手数料、ハウスクリーニング代など、多数の項目が含まれます。
これらの経費は築年数が経過した物件の場合、領収書が残っていない場合も多いので、当時の業者に依頼して再発行してもらうことも検討しましょう。
もし取得費の詳細が不明の場合は、売却金額の5パーセントを相当額とする形になりますので、かなり金額が低くなってしまいます。
譲渡所得税は、所得税、復興特別所得税、住民税を合計して徴収されます。
譲渡所得税の税率は、以下のように所有していた期間によって、異なります。

  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下の場合):39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
  • 長期譲渡所得(所有期間5年を超える場合):20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

3,000万円の特別控除の特例とは?

この特例は正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、実際に自分が住んでいた場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるものです。
この控除制度は居住していた年数に関係なく利用でき、この制度によって、譲渡所得税が無税になるケースも多くなっています。
売却益から経費を差し引いて3,000万円を引いた金額がゼロであれば、譲渡所得税はかからないからです。
上記の金額がプラスであった場合は、税率を掛けて課税額を計算します。

3,000万円の特別控除の利用方法

3,000万円の特別控除を利用するためには、確定申告をおこなう必要があります。
物件の所有期間、購入時の費用、売却時の費用などを資料として添付したうえで、売却に関する収支を申告します。
申告書の作成は、税理士に依頼することもできますが、税務署に資料を持参し、教わりながら記入していくこともできます。
確定申告の期限が近付くと税務署は大変込み合いますので、早めの時期に税務署に予約のうえ、申告に行くことをおすすめします。
少ないケースではありますが、ペアローンの自宅で大きく売却益が出た場合、単独名義でローンを組んだ物件に比べて大きなメリットがあります。
かりに6,000万円の売却益で借り入れの比率が1対1の場合ですが、通常の単独のローンでは3,000万円までの控除です。
しかしペアローンではそれぞれに3,000万円の控除が認められるため、合計6,000万円の控除となり、税額はゼロとなります。

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不動産売却の際の3,000万円の特別控除が利用できるケース

不動産売却の際の3,000万円の特別控除が利用できるケース

では、3,000万円の特別控除が利用できるケースと、できないケースを確認しましょう。

3,000万円の特別控除が利用できるケース

控除が利用できるケースかどうかは、以下の要件をチェックしてください。

  • 住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までの売却であること
  • 家屋を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内に、土地としての売買契約を締結していること
  • 売買契約を締結した日までに、敷地を貸駐車場などに利用していないこと
  • 売却した年の前々年以降に3,000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと

住んでいた家であること、一定期間内に売却すること、収益目的などの利用がないことがポイントとなります。

3,000万円の特別控除が利用できないケース

以下の場合、または前項の条件を満たさない場合は、控除が利用できませんのでご注意ください。

  • 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けている
  • 災害によって滅失した家屋の敷地を、住まなくなった日から3年目の年末以降に売却した
  • 売主と買主が、親子や夫婦などの特別な関係にある

親子や夫婦などの場合に控除が認められない理由は、贈与や相続の課税逃れに関する疑義が生じるためです。

その他の控除

3,000万円の特別控除と併用できるものとして、自宅を10年以上保有して売却した場合に利用できる軽減税率の控除があり、税率が14%となります。
また、「買換え特例」と言って、自宅を買い換える際に、元の住宅の売却価格よりも高い価格であった場合、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられます。
さらに、2009年か2010年に取得した土地を売却した場合は、譲渡所得から1,000万円を差し引ける特別控除もあります。
控除などの特例は、売却した年次によって適用方法が変わる場合がありますので、よく確認しましょう。

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不動産の売却の際の特別控除を適用するうえでのポイント

不動産の売却の際の特別控除を適用するうえでのポイント

不動産売却で税制の特例を受ける際のポイントをご説明します。

確定申告をおこなう必要がある

前述のように、控除を利用するためには確定申告をおこなう必要があります。
控除を受ければ課税されないことがあきらかであっても、申告をしない場合は特例の対象とならないため注意が必要です。
申告の時期は、売却の翌年の、2月16日から3月15日までです。

住宅ローン減税との併用ができない

3,000万円の特別控除を利用した場合、買い換えた新居で住宅ローン控除を使うことができません。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%相当額を、所得税や住民税から控除できるものです。
控除される額は新築の場合、建物の種類や環境性能により年間で最大35万円、13年間の控除で最大455万円となります。
今までの自宅の売却益にもよりますが、この住宅ローン控除の概算をおこなったうえで、どちらが得になるかを検討して選択するようにしましょう。

相続した空き家の3,000万円特別控除

自宅ではなく実家の売却は、自分の居住用財産とはみなされません。
しかし、自宅同様に3,000万円特別控除の特例を受けることができます。
まず相続と、それに伴う所有権移転登記を済ませる必要がありますが、申告をする売却益は当然、相続人それぞれの相続額が対象となります。
所有期間は、相続したときからではなく、親が実家を取得した時期から適用されるため、長期譲渡扱いとなります。
取得費や譲渡費の経費も、自宅の場合と同じく認められ、相続割合に応じて按分するかたちになります。

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まとめ

不動産の売却の際の3,000万円の特別控除とはどのようなものか、利用方法や適応できるケースなどについて解説しました。
適応されないケースや併用できない特例もあるあため、きちんと確認することが大切です。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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