ペアローンを解消して売却するには?注意点やとれる選択肢を解説

2022-05-31

ペアローンを解消して売却するには?注意点やとれる選択肢を解説

ペアローンは、複数の収入源から支払いができ、資産形成に有利な住宅ローンです。
しかし夫婦や親子でペアローンを組み、その後に離婚や同居の解消などでペアローンの物件を売却したいときは、通常の売却より複雑になります。
そこで今回は、ペアローンを解消して売却するにはどのようにすればよいのか、注意点やとれる選択肢を解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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ペアローンの共有名義を解消して売却する際の注意点

ペアローンの共有名義を解消して売却する際の注意点

ペアローンで共有名義の物件を売却する際に、どのような点に注意が必要なのでしょうか?

ペアローンとは?

ペアローンとは、夫婦や親子などで共同で組むローンのことをいいます。
2人が同じ住宅ローンを支払い、万が一片方が支払えなかった場合にもう片方が支払いの責任を負います。
共同で借りることで金額の大きな物件を購入でき、1人の名義で返済するよりも期間は短くて済むこととなります。
支払いの比率も、たとえば「夫3:妻1」というように、収入額に応じて設定することが可能です。
また、それぞれの所得に対して住宅ローン控除を受けられる点もメリットです。
ペアローンの物件を売却する際の注意点には以下のようなものがあります。

お互いの同意がないと売却できない

ペアローンの物件を売却するとなった際には、ローン名義人双方の同意が必要となります。
ペアローンではお互い別々にローンを組んでいる形となるため、どちらにも家の所有権があります。
つまり、話し合いによって売却への結論を出す必要があるのです。
片方が売却に反対された場合や話し合いがつかない場合は最終的に競売となってしまう場合もあります。

お互いが連帯保証人となっている

ペアローンを組む際にはほとんどのケースで、お互いが連帯保証人となります。
つまりローンの名義がそのままである限り、どちらかの返済が滞ってしまったときに、パートナーに返済義務が発生します。
ある日、突然相手の滞納に対する返済の催告が届くという場合もあります。
また、変更なく別居していた場合などはローン契約違反に問われる可能性があるため注意しましょう。
同居や婚姻を解消する際には、ペアローンも清算するのが本来のあり方と言えるのです。

お互いが共有物分割請求できる

話し合いの結果、片方が売却に反対した場合の、最も避けたい結末が競売です。
とにかくこれ以上もめたくない、関係を解消したいという思いから、安価に自宅を落札されてしまう前に、訴訟をおこなう手段もあります。
これが、共有物分割請求といわれるものです。
調停の形で共有物分割協議のうえ、話がまとまらない場合、裁判に移行します。
このように、ペアローンの名義人は、お互い売却に同意しないことも、売却の意思を訴えに出ることもできるようになっています。

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オーバーローンの際にペアローンを解消して売却できる?

オーバーローンの際にペアローンを解消して売却できる?

ペアローンの共有名義の物件を売却するうえで、お互い売却の意思でまとまっても、もうひとつの問題になるのがオーバーローンです。

オーバーローンとは?

住宅ローンはどのようなものでも、物件を売却する際には、一括返済をする必要があります。
オーバーローンとは、物件を売却したと仮定して、販売の利益から住宅ローンの残債を差し引いてもなお、ローンの債務が残ってしまう状態のことをいいます。
売却益で住宅ローンを返済することができるアンダーローンの状態であれば、双方の同意だけで、問題なく売却ができます。
物件を売却した場合の査定金額が、住宅ローンの残りよりも低い場合、金融機関から売却に同意してもらえない可能性があるでしょう。
同意をしてもらえなければ、物件の権利関係から金融機関の抵当権を外すことができないため、不動産を売却することができません。
この「売りに出せない」状況に対応するために、以下のような対応をします。

オーバーローンの物件の売却方法

不動産売却の際には一括返済が必要ですが、オーバーローンの物件の場合、ローンの残債がどの程度残っているか、それぞれが一括返済をすることが可能かという点が重要になります。
売却のためには、オーバーローン分をそれぞれが現金清算するか、新しい住居の住み替えローンに転嫁する必要があります。
共働きで、双方に相応の収入がある夫婦は清算できる可能性がありますが、親子のペアローンで親が単独で自己のローンを清算するのは、資産がない場合は難しいでしょう。
オーバーローンの物件を売却する方法として、最近増えているのは、ローン返済を滞納した際におこなえる任意売却という選択肢です。
任意売却は金融機関の許可が必要ですが、経済状況の問題でローンが支払えないのであれば、金融機関も同意して、少しでも高く売却する方向に転換できるでしょう。
しかし、ペアローンの場合、一方のローン滞納であれば、もう一方が連帯保証人として返済を求められるため注意しましょう。
もちろん様々なケースが考えられますので、離婚問題や任意売却に詳しい不動産会社のサポートで、金融機関と率直な相談をおこなってみましょう。

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ペアローンを解消して売却する際にとれる選択肢は?

ペアローンを解消して売却する際にとれる選択肢は?

では具体的に、夫婦や親子の共有関係を解消して、問題解決する方法を見てみましょう。

共有名義と2つのローンを一本化して売却する

理想的な解決法として、ローンを片方の名義と支払いに一本化する方法があります。
ローンの一本化には「債務引受型」と「借り換え型」の2種類があります。
債務引受型は一方がもう一方のローンをすべて引き継いで一本化し、名義も支払いも受け持つ方法です。
借り換え型は、現在の残債を別のローンにまとめて借り替える方法です。
残債額にもよりますが、返済を受け持つ方には、高い返済力が求められるほか、新たに連帯保証人を立てるということも必要となります。
また、単独名義への借り換え自体をおこなっていない金融機関も多く、債務引受型は借り換え型よりもさらに審査が厳しくなっています。
さらに、ローンの債務を引き受けた側に、贈与税が課税される可能性があることにも注意が必要です。

共有名義のまま賃貸物件とする

そのほかの方法として売却に先立ち、オーバーローンの状態を解消するために不動産を賃貸物件として出し、賃料を返済に充てる方法もあります。
ローンの残債が少なくなってアンダーローンの状態となるのを待つのですが、この選択肢も注意すべき点があります。
賃貸物件として出している間にも、建物の資産価値は下がっていくため、きちんと計算しておく必要があるのです。
また、ローンが元のままの場合、賃貸物件として扱えない可能性があります。
今までの居住用ローンのまま賃貸物件として出すと基本的にローン契約違反となるため、金融機関への相談や借り換え、一括返済が必要となります。

そのままどちらかが住み続ける

共有名義のままで、一方が住み続けてローンも全額支払っていた場合、経済的負担も大きく滞納リスクが高いです。
あるいは離婚の場合などは、慰謝料や養育費的な意味あいで、家を出た方がそのまま自分のローンを払い続けている場合もあるでしょう。
いずれにせよ、どちらかがローンの支払いが滞納したり、支払い拒否があった場合は、もう一方が連帯保証人として返済を求められることになります。
以上のようにペアローンの場合の売却は、さまざまな問題があるため対策やきちんとした計画が必要です。

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まとめ

ペアローンを解消して売却するにはどのようにすればよいのか、注意点やとれる選択肢を解説しました。
ペアローンの物件の売却には、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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