不動産の売却時の共有名義とは?売却方法や問題点を解説

2022-05-17

不動産の売却時の共有名義とは?売却方法や問題点を解説

この記事のハイライト
●共有名義とは、相続人や夫婦など1つの不動産を複数人で持つこと
●共有持分割合は、購入時の出資割合で決まる
●共有名義の不動産を処分する際は、共有者全員の合意が必要

住宅ローンや相続などによって、不動産を共有名義で所有するケースがあります。
共有名義の不動産は扱いが複雑で、トラブルの原因になることもあり、注意が必要です。
そこで今回は、不動産の売却時の共有名義とはどのようなものか、売却方法や問題点を解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産の売却時の共有名義とは?

不動産の売却時の共有名義とは?

まず、共有名義とはどのようなものなのでしょう?

共有名義とは?

共有名義とは、1つの不動産を複数人で持っている状態のことで、共有者は各持分を登記します。
区別するうえで、通常の1つの不動産を1人で所有する状態を単独名義といいます。
単独名義の不動産は、1人の所有者の意思で全ての行為が可能ですが、共有名義の場合、共有者の合意を要するという制限が出てきます。
売却や、それに伴う修繕、抵当権の設定や解除もそれに該当するため、話し合いによる合意が必要となります。

共有名義となるケース

どのような状況で、共有名義となるケースが多いのでしょうか?
まず、相続で取得した親族の物件に多く、連合登記という、親族で持分登記をしているケースが見受けられます。
また、遺産分割前で一時的に被相続人名義のままとなっている共有状態も含まれます。
マイホーム購入の際に夫婦共有名義、あるいは二世帯住宅で親子共同名義にするようなケースもあります。
購入時の出資額割合で持分登記をしない場合は、贈与とみなされて課税されることがあるため注意しましょう。
出資額割合は自己資金、分割支払いの両方が対象となります。

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共有名義の不動産を売却する際に重要な「共有持分」とは?

共有名義の不動産を売却する際に重要な「共有持分」とは?

共有の権利関係について、さらに細かく見てみましょう。

共有持分とは?

共有持分とは、各共有者の持つ所有権の割合のことです。
持分は合意または法律の規定で決定されますが、割合が明らかでない場合は均等と扱われます。
共有持分は、共有者それぞれが一つの不動産の「どこの部分を所有する」というものではありません。
前述したように、出資割合に応じて共有持分割合が設定されるのです。

共有持分割合とは?

共有不動産の売却や修繕など、後述するようなほかの共有者の合意が必要な行為を決める際に、それぞれの共有持分割合が重要になってきます。
共有持分割合は、権利の割合としても扱われ、たとえば5分の1の共有持分割合の方は、不動産に対して5分の1の権利を持つことになります。
とくに、過半数の同意が必要なケースでは同意する人数ではなく、持分割合の合計が過半数に達している必要があるのです。
この場合、2分の1以上の持分割合の共有者がいた場合、過半数の同意は1人で足ります。

共有持分でできることは?

それでは、共有持分で同意を得てできること、同意が不要なこととはどのようになっているのでしょうか?

  • 単独で可能(保存、使用)
  • 過半数の同意で可能(利用、改良)
  • 全員の同意で可能(処分)

単独で可能な保存行為とは、建物を修繕したり不法占拠者を追い出すなど、不動産の状態を維持することを指します。
使用とは、共有している不動産で居住することです。
過半数の同意で可能な利用とは、短期的な賃貸借や、その契約を解除したりすることで、改良はリフォーム・リノベーションのことです。
全員の同意で可能となる処分とは、不動産の売却、抵当権の設定、事業としておこなう賃貸借契約を締結するなどです。

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共有名義の不動産を売却する方法とは?

共有名義の不動産を売却する方法とは?

共有名義の不動産の扱い方を理解したところで、ここでは共有名義の不動産の売却方法について見ていきます。
売却時の注意点とともに確認しましょう。

共有者全員の合意が必要

売却は処分行為にあたるため、共有者全員の合意が必要です。
したがって、共有者の中で1人でも同意が得られなけば、売却は難しくなります。
建物のない更地であれば、土地を自分の持分に応じた面積で分筆して売却する方法は可能です。
しかし、土地全体のうちどの部分を分筆するのかという点では、話し合いが必要となるでしょう。

連帯保証の問題

さらに売却の際に問題になるのが、連帯保証の解除です。
共有名義の不動産に関して、たとえば夫婦でのマイホーム購入では、多くはペアローンの形態となっていると考えられます。
ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローンを組み、それぞれお互いの住宅ローンの連帯保証人となっています。
それぞれ住宅ローン控除が受けられ、団体信用生命保険への加入も単独でできますが、売却する場合は2つの住宅ローンを一括返済しなければ、お互いの連帯保証人を解除することができません。

単独名義に変更して売却

不動産の自由な利用ができないために、単独名義に切り替えておき、将来の売却などの処分に備えることも良いでしょう。
その場合の方法は、以下のパターンが考えられます。

  • 共有者の持分を買い取る
  • 不要な共有者が持分放棄をする
  • 分筆する

離婚問題と共有不動産

離婚の場合、共有名義の不動産は合意のもとに売却をするか、住み続ける意思がある場合は単独名義に切り替える必要があります。
離婚後も共有の関係をそのままにしておくと、さまざまな形でトラブルの原因となるためです。
住宅ローンの返済中である場合は、なお共有の解消の必要性が高まります。
実は、養育費代わりに自己負担分のローンを払い続けるというのも、住宅ローン契約違反となる可能性があるのです。
金融機関としても、債務者の生活を制限して返済がうまくいかないという状況は望みませんので、善後策について相談してみるのが良いでしょう。
分割に関して、法的な救済方法もあります。
民法では共有名義のデメリットへの対策として、共有物分割請求権という制度があり、希望があれば強制的に共有名義を解消させられるようになっています。
この場合、財産分与や相続と同じように、現物分割(土地の場合のみ)、代償分割(単独名義への変更)、換価分割(お金で清算)などの方法がとられます。
共有物分割請求権で売却を希望する場合には、他の共有者への売却、共同売却、競売のいずれかによって売却することが可能となります
なお、離婚成立から2年以内であれば、共有物の分割も財産分与対象とすることが認められます。
財産分与であれば、共有持分割合に関係なく、2分の1ずつの分割となることに注意してください。
また、最近では共働きの夫婦を中心に、元の自宅の夫婦間売買もおこなわれています。
夫婦間売買は、元夫婦のどちらかが自宅に住み続けるために、権利関係を住む方に集約するという方法です。
ただし、返済資力の問題で金融機関の協力を得られにくいことと、税務上で贈与とみなされないようにすることなど、注意が必要な点があります。
弊社は離婚による売却を多数扱い、これまで70件を超える住宅ローン問題の債務整理を成功に導いてきた経験と知識がありますので、ぜひご相談ください。

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まとめ

不動産の売却時の共有名義とはどのようなものか、売却方法や問題点を解説しました。
弊社では、離婚による売却の際の共有名義の問題などを数多く扱ってきました。
全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
弊社では無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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