不動産売却におけるローン残債とは?抵当権の抹消方法や注意すべき事例を解説

2022-05-10

不動産売却におけるローン残債とは?抵当権の抹消方法や注意すべき事例を解説

住宅ローンを組んで購入した住宅には抵当権が設定されています。
ローン残債がある不動産を売却するためには、抵当権を外す必要があるのですが、抵当権は書類を提出すれば抹消されるというものではないため、適切な手続きの方法を知っておく必要があります。
そこで今回は、不動産売却の際にローン残債の処理をどのようにすればよいか、抵当権の抹消方法や注意すべき事例を解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却におけるローン残債と抵当権とは?

不動産売却におけるローン残債と抵当権とは?

自宅を売却する際は、住宅ローンの残債に注意をする必要があります。

ローン残債とは?

ローン残債とは、ローンを組んで借り入れた金額のうち、まだ返済していない元金の金額を指します。
ローン残債は「ローン残高」と言われることもあります。
残債の金額は、ローンを組んだ金融機関から送られてくるローンの「残高証明書」に記載されているので、手元にある方は確認してみるとよいでしょう。
住宅ローンを利用して購入した自宅を売却する際は、この住宅ローンの残債額が、最初に必要な情報となります。

抵当権とは?

抵当権とは、住宅ローンの返済ができない場合を想定して不動産を担保とする、金融機関の権利のことです。
収入の減少などで、ローンを借りている人が住宅ローンの支払いができなくなった場合、抵当権を設定している金融機関は、不動産を売却することによって残債を返済してもらうことができます。
そのため、住宅ローンの返済が滞った場合、抵当権を設定した自宅が差し押さえられる可能性があります。
差し押さえられた自宅は競売にかかり、売却益は住宅ローンの返済にあてられるのです。
ただし、競売での落札価格は一般的な売却価格の相場より安くなるため、金融機関としても競売を望んでいるわけではありません。
抵当権は住宅ローンを契約する際に設定されますが、完済すると抵当権は抹消されます。
反対に言えば、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があるのです。

オーバーローンとアンダーローン

不動産の売却について調べていると、「オーバーローン」という言葉を目にすることがあるのではないでしょうか。
オーバーローンやアンダーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却額を上回っているかなどの状態を指します。
残債額が売却額を下回っているアンダーローンであれば、問題なく売却することができます。
アンダーローンなら売却して得たお金で一括返済ができるので、抵当権を抹消してもらうことができるためです。
売却の際に問題となるのは、ローン残債額が自宅の売却額を上回るオーバーローンの場合です。
オーバーローンの状態だと、自宅を売却して得たお金で完済することができないため、抵当権を抹消するためには売却とあわせて他の手立ても検討する必要があります。
そのためにも、まずはご自身がオーバーローンではないか、自宅をいくらで売ることができそうかを知ることが大切です。
弊社では無料での査定をおこなっておりますので、オーバーローンの解決法とあわせて、お気軽にご相談ください。

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不動産売却をする際にオーバーローンの状態でも抵当権を外す方法

不動産売却をする際にオーバーローンの状態でも抵当権を外す方法

先ほどお伝えしたとおり、オーバーローンの場合は、通常の売却をおこなっても売却益だけではローンを返済しきれないため他の方法と組み合わせて完済し、抵当権を外す必要があります。
つづいて、オーバーローンの場合でも抵当権を外す方法を解説します。

自己資金などから補填する

手立てとして最初に挙げられるのは、自己資金からローンの残債を一括で返済してしまうことです。
残債の金額によりますが、売却益で支払えない金額が多額の場合は、ご家族とよく相談して自己資金の一部をローンの返済にあてるなどの方法を検討します。
自己資金を使いたくないという方は、別途の無担保ローンで借り入れるという方法があります。
しかし、金利が高いことやダブルローンになること、無担保ローンの審査時は信用情報から今のローンの状況などを把握したうえで審査をおこなうため、審査に通りにくくなる可能性があることなどの問題があります。
無担保ローンを利用する場合は、まとまった資金が入るまで一時的に利用するつもりで申し込むほうが、返済計画に無理が生じにくくなるでしょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは自宅を買い替える際に、新しく購入する住宅の住宅ローンと、オーバーローンになっている残債分の金額を合算して借り入れることができるローンです。
住み替えローンを利用することができれば、自己資金でオーバーローンになっている分の残債を返済しきれない場合でも、自宅を売却することができ、結果的に抵当権を抹消することになります。
ただし、新居を購入するためだけで借り入れる場合より借り入れ額が大きくなるので、それだけ審査が厳しくなります。
また、自宅を住み替えることが前提で利用できるローンですので、住み替えずに自宅を売却するためだけに住み替えローンを組むことはできません。
住み替えをして現在の自宅を貸し出し、家賃収入をローンの返済に充てようと考えている方はさらなる注意点があります。
住宅ローンは本人が居住する住宅の購入などのためにお金を借り入れるものなので、住宅ローンを組んだ住宅を貸し出し家賃収入を得るとローン契約違反となる場合があります。
ローン返済のために自宅を貸し出したい場合は、事前に金融機関に相談しましょう。

任意売却をする

ローンの返済が滞り始めている方の場合、「任意売却」という売却方法を検討することをおすすめします。
任意売却とは、ローンの返済が滞っている状態で、債権者である金融機関から許可を得て抵当権を抹消し、自宅を売却するという方法です。
任意売却は、以下の2つの利点があります。

  • 市場価格に近い価格で売却することができる
  • 競売と違い、周囲に事情を知られずに売却を進めやすくなる

ローンの滞納が続くと自宅が差し押さえられて、最終的には一般的な不動産売却の相場よりも低い金額で、競売にかけられることになります。
ローンを少しでも多く返済するために、売却額が高くなることは重要です。
任意売却であれば、金融機関との交渉のうえで抵当権を外して、相場に近い金額で売却できる可能性があるので、ローンを滞納している方や今後滞納する可能性がある方は選択肢の1つとして把握しておくとよいでしょう。

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不動産売却時に抵当権を外すのが困難な事例

不動産売却時に抵当権を外すのが困難な事例

前章では、不動産を売却するために抵当権を抹消する方法をご紹介しました。
しかし、抵当権を抹消することが難しいケースがあるため、最後に抵当権を外すうえで注意が必要な事例をご紹介します。

完済後に放置していた

ローンを完済していても、抵当権は自然消滅するわけではありません。
金融機関からの書類をそのままにして年月が経つと、支店の統廃合などでその時の書類が使えなくなり、急いでいるのに抵当権の抹消手続きができなかったという事例があります。
また、債権者が金融機関ではなく個人である場合の抵当権について、債権者が亡くなっていた場合などは、さらに手続きが長期化する可能性があります。
ローンを完済した場合は、抵当権の抹消手続きをおこないましょう。

滞納を放置して競売にかけられた

ローンを支払うのが厳しい状況が続き、そのまま対策をおこなわずに4~6か月程度が経過してしまったため、「期限の利益を喪失」した旨の通知が届き、ローンの一括返済が求められる方がいらっしゃいます。
つまり、ローンの滞納から4~6か月ほど経過した時点で、抵当権の抹消はできなくなることになります。
信用情報に傷が付くため、しばらくの間は金融機関から新たな借り入れができない状態となってしまいます。
さらに滞納から半年ほど経過すると、競売の開始が決定されます。
そのため、ローンを滞納して1~2か月後までのできるだけ早い段階で、任意売却を検討することをおすすめします。

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まとめ

不動産売却の際にローン残債の処理をどのようにすればよいか、抵当権の抹消方法や注意すべき事例を解説しました。
オーバーローンの状態の自宅を売却するためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段のからから方針を決めて売却を進めるのがよい選択といえます。
弊社では全国を対象に、不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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