離婚による不動産売却のホームインスペクションとは?メリットや費用を解説

2022-04-19

離婚による不動産売却のホームインスペクションとは?メリットや費用を解説

不動産取引の際に、物件に対しておこなうホームインスペクションという制度があります。
この制度をうまく利用すると、離婚の際の売却にも、有利に作用することがあります。
そこで今回は、離婚による不動産売却時にホームインスペクションは有効か、メリット、デメリットや費用について解説します。
弊社は南から北まで全国で住まいのお悩みを解決していますので、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚による不動産売却のホームインスペクションの項目とは?

離婚による不動産売却のホームインスペクションの項目とは?

ホームインスペクションとはどのような制度で、どのように売却に関わるのでしょうか?

売却時のホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、住宅の専門家が、住宅の劣化状況や瑕疵(かし)の有無などを調査・診断することです。
瑕疵とは、住宅が本来果たすべき性能を満たせない要素のことです。
ホームインスペクションは、おもに中古住宅を売買する際に利用しますが、不動産会社は売主に対し、ホームインスペクションをおこなうかを必ず確認することとなっています。
また、不動産会社は、ホームインスペクションが実施された場合、買主に結果を説明することが義務付けられています。
実施は売主に対して義務付けられていませんが、買主側から、買主の費用負担で実施を依頼することもできます。
売主はその依頼を断ることもできるのですが、その場合買主に「何かあるのではないか」と思われて、取引上不利になってしまうでしょう。
離婚にともなう売却の場合は、早く、トラブルなくスムーズに取引を終えたいものですが、その手助けとなると考えれば良いでしょう。

ホームインスペクションの対象箇所

ホームインスペクションは、おもに以下のような箇所を対象にしておこないます。

  • 耐久性に関わる部位(基礎・柱・壁・梁・床・床下など)
  • 雨漏りや水漏れの可能性が高い部位(屋根・外壁・外側のサッシ・天井・内壁など)
  • 配管設備(給水管・給湯管・排水管・換気ダクトなど)
  • その他(ベランダ・雨どい・フェンス・門など)

これらの項目について、おもに目に見えない、専門的な診断が必要な個所を点検するのが、ホームインスペクションの目的です。

不動産売却の契約不適合責任について

住宅の経年変化に関する問題は、以下に分類されます。

  • キズや汚れ、傷み
  • 分かっている不具合
  • 隠れた瑕疵

キズや汚れ、傷みは、印象をよくして早い売却をおこないたい場合、住みながら目立つ箇所だけでも補修することが可能ですし、そのままでも大丈夫です。
分かっている不具合、たとえばエアコンの不調や、床の柔らかくなった箇所など、その事実を「物件状況等報告書」に記載して告知をする義務があります。
問題になるのは隠れた瑕疵で、不動産会社でない一般の方が売主の場合、この隠れた瑕疵が後日見つかった場合、売主の負担軽減のために、対応しないことができるのです。
これが買主にとっては不安要素となり、売却のうえでの不利となるのです。
この不利を解消できるようになったのが、ホームインスペクションです。

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離婚による不動産売却のホームインスペクションのメリット

離婚による不動産売却のホームインスペクションのメリット

ホームインスペクションの実施は、メリットとデメリットがありますが、今後はおこなうのが普通になる可能性があります。

不動産売却のホームインスペクションのメリット

  • インスペクション済み物件は、早く売却しやすい
  • インスペクション済み物件は、高く売却できる可能性がある
  • 買主に税制メリットがある
  • 物件引き渡し後の買主とのトラブルを避けられる
  • 住宅瑕疵保険に加入できる

インスペクションをおこなった物件が早く、より高額で売却しやすくなることは買主の安心感や資産価値を考えればあきらかです。
通常、買主は築20年超の木造戸建てや築25年超の鉄筋コンクリート造マンションでは住宅ローン減税や、登録免許税の軽減を受けられません。
しかし、ホームインスペクション済みの物件なら、それらの節税メリットを受けられるので、売却に有利な要素となります。
しかし、買主の立場から最も安心を得られるのは、住宅瑕疵保険への加入でしょう。
ホームインスペクションの検査結果は、標準的な調査の範囲では、絶対ではありません。
しかし、ホームインスペクションを受けることで、検査業者に保険(既存住宅個人間売買瑕疵保険)に加入してもらい、瑕疵が見つかった際に補修を対応してもらえるのです。

不動産売却のホームインスペクションのデメリット

  • インスペクションや、補修に費用が掛かる
  • 売却のための期間が延びる
  • 大きな問題が見つかる場合がある

デメリットとは言うものの、後述しますが調査費用は高額ではありませんし、住みながら調査を受けることが可能です。
売却に支障が出るくらいの大きな問題が見つかった場合は、どのみち売買契約自体が無効となるケースも多いので、最初から分かった方が良いことになります。

離婚の財産分与への影響

離婚による財産分与を目的とする場合、売却のほか、一方が住み続ける選択肢も出てきます。
その場合、ローンを借り換えたり夫婦間売買などで、自宅の権利関係を整理したい場合もあるでしょう。
ホームインスペクションをおこなった場合、金融機関との交渉の際に、現在の担保価値を正しく見積もってもらえ、交渉に有利になる場合もあります。
自宅の築年数や状態、金融機関の方針によって効果は異なるのですが、検討の価値はあります。
また、売却せずに不動産のままで財産分与の形をとる場合、売却のタイミングや金額によっては、贈与とみなされて課税されるケースがありますので、注意が必要です。

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離婚による不動産売却のホームインスペクションの費用は?

離婚による不動産売却のホームインスペクションの費用は?

ホームインスペクションを実施した場合の費用やオプションなどについてです。

ホームインスペクションの基本費用

マンションのホームインスペクションの費用相場は約50,000円前後で、一戸建てよりも調査範囲が狭いため、料金に開きが出にくいです。
また、マンションは調査対象の床面積によって価格差を設ける業者は少ないです。
一戸建ての場合も、約165㎡未満で45,000円前後、165㎡を超える家でも、250㎡まで50,000円前後です。
これらの金額は、宅地建物取引業法が規定している、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者が、既存住宅状況調査方法基準に基づきおこなう調査の価格です。
既存住宅状況調査技術者は、インスペクターとも呼ばれます。

ホームインスペクションのオプションの費用

おもなオプションとしては、以下の項目があります。(基本料金に含む場合もあります)

  • 床下の調査:15,000円~35,000円
  • 屋根裏(小屋裏)の調査:15,000円~35,000円

瑕疵担保責任保険は、保証期間や保険金額によって異なります。
雨漏りや設備漏水、欠陥工事などの原因を追究する調査は、ホームインスペクションの結果を受けた別調査となり、費用は程度や部位によってさまざまです。
また、オプションではありませんが、耐震診断を受けて結果に問題がない場合、買主には大きな安心要素で、これも売却に有利となります。

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まとめ

離婚による不動産売却時にホームインスペクションは有効か、メリット、デメリットや費用について解説しました。
離婚にともなう不動産売却の扱いは繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
弊社では全国を対象に、離婚が理由で不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
無料査定もおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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