離婚の際に住宅ローンはどうすれば良い?財産分与や売却の疑問について解説

2022-04-12

離婚の際に住宅ローンはどうすれば良い?財産分与や売却の疑問について解説

この記事のハイライト
●住宅ローンの残りは配偶者と分けるのが原則だが、現実的な対応を。
●自宅に一方が住み続ける場合は、クリアすべき問題がある。
●住宅ローンと養育費は相殺しない。

離婚で家を売却する際に問題になるのが、住宅ローンをどうするかです。
それぞれのケースの事情に応じて最善策を検討しますが、基本的なよくある疑問もありますね。
そこで今回は、離婚の際に住宅ローンはどうすれば良いのか、財産分与や売却などの疑問について解説をします。
弊社は、東京23区の西側を中心に1都3県で住まいのお悩みを解決していますので、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚の際の住宅ローンの疑問!残債は財産分与の対象になるか?

離婚の際の住宅ローンの疑問!残債は財産分与の対象になるか?

住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの対応についての疑問です。

住宅ローンの残債とは?

まず、住宅ローンの残債と残高は違います。
自宅を売却する場合、売却額からローンの一括返済額を差し引いたものが残債として残ります。
ローンの残高は、返済完了までの利息を含んだものなので、一括返済時以降の利息を含まない金額を出す必要がありますが、これが一括返済額です。
ローンの一括返済額は、金融機関に確認するか、返済予定表を参照します。

財産分与は負の財産も対象

住宅ローンの残債を試算するためにはさらに、自宅の査定をおこなって、およそいくらで売れるかを試算し、そこから売却のための経費を差し引いた売却益と、一括返済額を比較します。
この結果がマイナスになれば、住宅ローンの残債がある状態となり、オーバーローンともいいます。
住宅ローンの残債 = ローンの一括返済額 ー(自宅の売却益ー諸経費)
夫婦の共同財産である自宅の住宅ローンの残債は、負の財産であっても財産分与で分けるのが原則です。
しかし個人的な借金、たとえば一方がギャンブルで作った借金などは、分担して返済する必要はありません。

現実的な対応

負の財産も財産分与するのが原則とはいえ、一方が専業主婦であったり、育児や介護をおこなうなどの事情で、返済の資力に欠ける場合もあります。
また、慰謝料が発生する場合もあるでしょう。
財産分与はこれらすべての事情を勘案したうえで決定されます。
したがって、必ずしも住宅ローンの残りを2分して支払うわけではない、というのが答えです。

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離婚の際の住宅ローンの疑問!離婚しても住み続けられる?

離婚の際の住宅ローンの疑問!離婚しても住み続けられる?

つづいて、自宅を残すという選択肢についての疑問です。

離婚しても住み続けたいケース

現在の住まいを移したくない事情はさまざまに考えられます。
子どもの学校や勤務先の事情、周囲に知られたくないためや、親族の手前、今の家が気に入っているなどが挙げられるでしょう。
住まいを変えるということは、それだけで出費やストレスの元ともなります。
離婚で夫婦関係を清算している最中に、転居のことまで考えたくないという事情もあることでしょう。
いずれももっともなのですが、実利的なことや、将来のことなどを考えると、家を手放して他へ移ったほうが良いという選択肢も出てきます。

住み続けるために必要なこと

住宅ローンは、借りたときの状態で安定して返済を継続して、それが難しいのであれば、一括で返してほしいというのが、金融機関の立場です。
また、住宅ローンの名義人の変更や、連帯保証人の変更は、原則としてできません。
そこで求められるのは、以下の条件です。

  • その家に住んでいる人がローンを支払うこと
  • 家の名義が住んでいる人のものであること
  • 家を出た人が連帯保証人でないこと

家の登記上名義とローンの債務者名義が住んでいる人と一致していることは、金融機関とのローン契約上の約束で、異なる場合は契約違反を問われます。
連帯保証人に関しては、ローンの滞納で、家を出た人が一括返済を求められる事態を避けるためです。
このように、たとえば元妻と子どもが住み、ローン支払いや名義は元夫というような場合は、元妻名義でローンを借り換えるのが本来の解決策です。
もしくは、今までの家は売却して、近隣に引っ越すかです。

売却をおすすめする理由

上記の例で、元妻の名義でローンを借り換えるには、元妻にローンを組めるだけの資力が必要となります。
また、現在のローンを一括返済する必要も出てきますが、現在のローンの残債額によっては、新しい金融機関がまとめて貸してくれない場合も考えられます。
近年普及しているリースバックですが、これも難しい点が多いです。
リースバックは、家を売却したあとに引っ越さず、家賃を払って賃貸物件として住み続けるものです。
リースバックを実行するためには、自宅の評価額が住宅ローンの残債を上回ることが条件となり、一定以上住宅ローンの返済が進んでいるかどうかが問われます。
つまりどうしても利用したい場合、ローンの残債と評価額の差額を現金で埋める必要があるのです。
さらに、売却額が安いこと、賃料が相場より高めに設定されることなども注意が必要です。
売却であれば、金融機関の承認を得ることで、現在の住宅ローンを完済する形がとりやすいため、離婚後の将来に、もっともトラブルの要素を残さない方法なのです。
このように、一方が住み続けるための要件をクリアするのが難しい場合、売却したほうが良いというのが答えです。

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離婚の際の住宅ローンの疑問!養育費はローンの支払いで相殺できる?

離婚の際の住宅ローンの疑問!養育費はローンの支払いで相殺できる?

財産分与については、柔軟な分割の取り決めが可能でしたが、養育費についてはどうでしょうか?

住宅ローンと養育費は性質が違う

住宅ローンも養育費も、毎月必要な、大切な費用には変わりありません。
養育費とは、自立していない子(未成熟子)が成長していくうえで必要な衣食住に関する費用、教育費、医療費など親としての扶養義務を果たす支払いです。
厚生労働省の『全国ひとり親世帯等調査の結果』によれば、養育費の平均月額は、母子世帯で約4万3,000円となっています。
離婚前に夫婦間で話し合っている際に、「養育費の代わりに住宅ローンを払って」という約束をすることがあります。
たしかに合理的な方法のようですが、そもそも養育費と住居費は、その使途が全く異なります。
支払いについて書面で取り決めをおこなったとしても、時間が経過するにしたがって不満がつのり、トラブルの元になる可能性を残します。
そのほかにもこの相殺は、元夫婦の双方にとってとてもリスクの高い約束なのです。

住宅ローン滞納のリスク

まず、住宅ローンを払う人が失業など経済事情の変化により、滞納をしてしまった場合、住むところがなくなってしまう場合があります。
住宅ローンの滞納が続くと、1年以内に自宅は競売にかかり、強制的に退去となってしまいます。
任意売却などの手段はありますが、出ていかねばならないことに変わりはありません。

住宅ローンのルール

もう一点、このケースで考えられるのは住宅ローン契約違反のリスクです。
前述のように、住んでいる人と住宅ローンの名義、支払者などは一致させなければ、ローン契約違反として金融機関から調査が入ります。
そして、問題ありとなった場合はペナルティとしてローンの一括返済を求められるのです。
今までのローン契約のまま、家を賃貸物件として貸し出すことも、ローン契約違反となるため、できません。
このようなリスクを考えて、養育費とローン支払いは切り離して取り決めるほうが良いというのが答えになります。

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まとめ

離婚の際に住宅ローンはどうすれば良いのか、財産分与や売却などの疑問について解説しました。
離婚に伴う自宅の扱いは繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
「アリネット」では、東京23区の西側を中心とした1都3県で離婚が理由で不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
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