離婚の際に借地権の不動産売却をおこないたい!売却の流れや注意点を解説

2022-04-12

離婚の際に借地権の不動産売却をおこないたい!売却の流れや注意点を解説

離婚にともなう財産分与に際して、さまざまな資産を売却対象として検討しますね。
借地料(地代)を支払って利用していた物件も、売却を検討したくなるかもしれません。
そこで今回は、離婚の際に借地権の不動産売却をおこないたい場合の、売却の流れや注意点を解説します。
弊社は東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で住まいのお悩みを解決していますので、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚による不動産売却での借地権とは?

離婚による不動産売却での借地権とは?

まず、借地権がどのようなものかをご説明します。

借地権とは

借地権とは、土地代を支払って地主(土地の持ち主)から土地を借り、使用する権利のことです。
借地権の売買とは、この権利を土地上の建物とともに売買することで、借地権付きの土地売買とは、誰かが借地権を行使している土地(底地権)を地主が売買することです。
この記事では前者の、借地権の売買をおこなうことについて取り上げます。
この借地権の内容は、借地借家法(または旧借地法)によって定められており、主に建物の所有を目的とする場合が対象となります。
地主とは底地権を持つ土地の貸主のことで、借地権を持つ土地の借主のことを借地人といいます。
つまりこの記事では、借地権と建物を売買する借地人の方を対象にして、お話を進めます。

離婚の際に考えられるパターン

離婚の際に売却されるのが、結婚後に購入したものの場合は、財産分与の対象として売却の必要性が出てきます。
しかし一方の相続財産などの場合は、法的には財産分与の対象外となりますので、慰謝料や扶養的ケースなど、財産分与の状況によって売却を検討することになります。
また、借地の上にある建物が、店舗やアパートなど、賃貸物件として貸し出している場合は、売却せずそのまま収益を得て、養育費の原資にするなども選択肢となるでしょう。
借地権に限らず、土地建物のまま財産分与をおこなうと、高額で売れたときなどに譲渡所得税や贈与税が課税される場合があります。
それから、財産分与の対象でない夫婦一方の固有財産を、土地建物のまま財産分与すると、税務署への詳細な説明や許可が必要になる場合があるので、売却がおすすめです。

借地権の種類と更新

借地権には以下のようにいくつかの種類があり、取り扱いが異なります。

  • 現行借地権(普通借地権と定期借地権)
  • 旧法借地権

平成4年8月に借地借家法が改正されて、あらたに定期借地権が追加されました。
この定期借地権とは、契約期限以降の更新ができないのもので、最初に定めた期間以降も賃貸借を続けたい場合、地主との合意の元、再契約が必要です。
定期借地権の存続する期間は、50年以上とされています。
現行法の普通借地権では、更新がされない場合、建物買取請求権が行使できます。
建物買取請求権とは、地主に借地に建っている建物の買い取ってもらうよう請求する権利です。
旧法借地権に関しては、存続期間や更新する年数に違いはあるものの、契約の更新に関して借地人の意思をさまたげるような要素はありません。
借地借家法には、借地人の居住権保護の意図が強く働くため、地主からの更新拒絶が極めて難しく、正当事由を備えても、裁判でも認められない場合がほとんどのためです。
契約が平成4年8月以降かどうかと、定期借地権でないかどうかを確認しておくようにしましょう。

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離婚による不動産売却で借地権の売買はできる?

離婚による不動産売却で借地権の売買はできる?

では、実際に売買をするのは、どのようなことなのでしょうか?

借地権の売買は可能

借りているものを売ってしまうなんて、と思えますが、借地権で建っている建物を、権利ごと売買することは可能です。
売買が可能な理由は、借地となっている土地建物の活用を促進するためなのですが、借地上の建物を建て直したりすることもできます。
ただし、そのためには地主の承諾を得たり、地主に慣例として承諾料を支払います。
地主に借地権売買の承諾を得られない場合、非訟事件(ひしょうじけん)という簡易的な裁定を、裁判所に依頼することもできます。

借地権売買のメリット

借地権の不動産を売却する場合の強みは以下です。

  • 所有権に比べてお手ごろな価格なので、商品価値がある
  • 買主は土地の税金が課税されない
  • 契約更新をすれば半永久的に土地を利用できる

以上はいずれも買主のメリットで、つまり借地権の物件の商品力です。
借地権の物件は、所有権でなければ嫌だという買主以外には、メリットの高い買い物です。
固定資産税や都市計画税は地主の支払いですし、定期借地権でなければ、土地は文字通り半永久的な使用が可能です。
しかも、最初の契約時に設定された借地料はそのまま踏襲されるため、安価なままなことが多いのです。

借地権売買のデメリット

つづいて、借地権の不動産売却時に不利なデメリットは以下です。

  • 買主は毎月、地代(借地料)を支払う必要がある
  • 建物の改装や利用形態の変更、建て替えに地主の承諾が必要
  • 担保としての価値が低く、買主がローンの審査に通りにくい

これまでと同じで、新しい借地権者も、安くとも毎月地代を払い続ける必要があります。
また、借りている土地ですので、建物のことで、常に地主との交渉が必要になります。
そしてこれが一番難しい点ですが、買主が住宅ローンを組むうえで、借地上の売買については審査を通らない、もしくは融資額が低いです。
買主は現金での売買か、金利が高く、融資上限額の低いフリーローンや、フラット35を利用する必要があるのです。

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離婚の際に借地権の不動産売却をおこなう際の注意点

離婚の際に借地権の不動産売却をおこなう際の注意点

それでは、実際の借地権の不動産売却時の方法や、注意点を見てみましょう。

借地権売却の方法

借地権の不動産売却は、以下の方法があります。

  • 借地権を第三者に売却する
  • 借地権を地主に売却する
  • 所有権にして第三者に売却する
  • 地主とともに借地権と底地権をセットで第三者に売却する

借地権と、地主の持つ底地権をセットにできれば所有権となり、通常の相場の不動産売却ができます。
もっとも一般的なのは、借地権だけで第三者へ売却する方法ですが、ほかにも上記のような方法で、高く売る工夫をすることができるのです。
地主と合意できれば、借地権を地主に買ってもらう方法は有効です。
地主は土地の所有権がもどって資産価値が上がるため、借地人はほかの第三者に売るよりも高く売ることができます。
また、借地人が借地権を売却する際、地主には優先的に借地権を買い取る権利がそなわっています。
逆に、所有権にして第三者に売却する方法は、借地権と地主の持っている底地権を等価交換し、所有権を得て売却をおこなう方法です。
しかしこれは、地主としては、予算があれば自分が借地権を買取る方を望む公算が強いでしょう。
そして、地主と協力して借地権と底地権をセットで売り出す方法もですが、いずれの方法も地主への説得、承諾が必要となります。

借地権売却の際の注意点

まず大事な注意点は、売却をおこなうかどうかの判断です。
以下の点をもとに検討をおこないましょう。

  • 離婚の財産分与の内容
  • 慰謝料や養育費の取り決め
  • 住宅ローンの支払いの残りの有無
  • 離婚後の新居をどうするか

これらの要素をもとにした売却の判断は、弊社のサポートを核として、必要に応じて専門分野の士業にもおつなぎできます。
また、地主との交渉も、売却の成否を分ける注意点となりますね。
どのようにするのが、お互いに実利的なメリットが大きいかの話し合いが望まれます。
なお、借地権を売買する際の、地主へ支払う承諾料の相場は、法律上の定めはありませんが借地権価格の10%程度を支払うのが一般的です。

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まとめ

離婚の際に借地権の不動産売却をおこないたい場合の、売却の流れや注意点を解説しました。
離婚に伴う不動産売却の扱いは繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
「アリネット」では、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で離婚が理由で不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
弊社では無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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