離婚による空き家の売却の流れとは?メリットやデメリットも解説

2022-04-12

離婚による空き家の売却の流れとは?メリットやデメリットも解説

この記事のハイライト
●離婚にともなう空き家売却は、経過年数に注意が必要
●空き家の財産分与は、売却して現金でおこなうのが良い
●財産分与の対象外でも、空き家は早く売却したほうが良い

離婚の際に、空き家の状態の家を売却するケースがあります。
空き家は居住用の財産とみなされない場合があるため、注意が必要です。
そこで今回は、離婚にともなう空き家の売却の流れやメリット、空き家を残すデメリットについて解説します。
弊社は東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で住まいのお悩みを解決していますので、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚による空き家の売却の流れは?

離婚による空き家の売却の流れは?

まず、離婚による空き家売却のケースの流れを整理しましょう。

空き家の売却で確認すること

まず、離婚による売却は、2つのパターンが考えられます。
空き家になっていた自宅の売却
このケースは、すでに事実上の夫婦関係が解消しており、離婚を成立させる際に、空き家だったかつての自宅を売却する場合です。
ローンの残りがなければ、売却益を財産分与しますが、ひとつ確認すべき点があります。
空き家となってから3年後の12月31日を経過していた場合、居住用財産として扱われなくなり、税金の各種特例が使えない可能性があるので、注意が必要になります。
相続した空き家を財産分与する
もうひとつのケースは、一方が相続した空き家を、財産分与の対象としたい場合です。
本来、相続した財産は固有財産といい、財産分与の対象外となります。
とはいえ現実的には、扶養目的や慰謝料目的の財産分与をおこなう必要から、固有財産も分けたい場合もあるでしょう。
固有財産を不動産のまま分与する場合は、税務署に対して手続きや説明を要するケースがあります。
相続不動産は売却して金銭で分与するのが良いのですが、言うまでもなく他に相続人がいる場合は、そちらの財産分割協議を先におこなってからとなります。
また、相続した物件を売却するのに先立って、名義変更も必要になります。
このほかに、売却に際して確認する点は以下のとおりです。

  • ローンの残債
  • 不動産の名義や連帯保証人名義
  • 使用しなくなってからの経過年数
  • 空き家がいくらで売れるかの査定価格

売却の際に住宅ローンの残債がある場合は、一括返済の必要があります。
それも踏まえたうえで、売却して幾ら残るのかの試算をおこないます。

物件価格の査定

物件価格の査定には、机上査定と訪問査定があります。
机上査定とは、ご自宅のデータをもとに過去の周辺物件の相場や、積算価格(再調達価格)などから算出する方法です。
机上査定のチェックポイントは以下のとおりです。

  • 同エリア内で似た条件(面積、築年数、間取など)の物件が過去にいくらで売れたか
  • 同エリア内で似た条件の物件が現在いくらで売り出されているか
  • 路線価や固定資産税評価額などの公的な価格
  • そのときの景気動向など

訪問査定は、実際の物件にお伺いして、近隣を含めた状況調査をおこなって査定するものです。
まずは机上査定で、諸要素の検討材料となる価格を算出してみることをおすすめします。

売却活動

物件情報をインターネットなどで市場に公開し、購入希望者を募集します。
周囲に知られずに、短期間で売却活動を進めたいという場合、弊社は市場に情報公開しない売却方法や、買取の窓口としても、ご相談をお受けしています。
買取は売却益が安くなる傾向はありますが、短期間での売却をご希望の場合などには有効な手段です。

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離婚による空き家売却のメリット

離婚による空き家売却のメリット

離婚を機に、空き家を売却することのメリットについてです。

早く売却するほど高く売りやすい

全国で一部の地域を除き、マンションや戸建ての下落は続いていますので、利用予定のない物件をお持ちの方は、早めの売却をおすすめします。
空き家の場合、物件の老朽化にともない、価格も急激に低下していきます。

維持費や税金が不要になる

空き家の維持費は、年間30万円以上もかかっているケースがあります。
固定資産税などの納税も含めたコスト以外に、管理のために生じる労力や時間も負担になるでしょう。
売却によって、これらはなくなります。

空き家特例の利用

相続財産の売却に限った件となりますが、独り暮らしの被相続人が亡くなったことによる空き家の継承には、空き家特例という税法上の特例があります。
この特例を利用することで、節税となるのですが、後述する期限があるため、早めの売却が必要なのです。
空き家特例は、そのほかに認められるための条件として以下のような項目がありますので、注意が必要です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築した建物であること
  • 売却代金が1億円以下
  • 亡くなった被相続人が一人で住んでいた(施設入居は可)
  • 耐震リフォームまたは取り壊しをして売却すること

この特例は、旧耐震基準の建物を空き家として放置せずに有効に流通させるか、取り壊しを促進するためのものですので、このような条件となっています。
木造住宅の耐震診断の費用目安は10~40万円くらいで、調査工事が必要な場合は別途費用がかかり、さらに耐震改修をおこなう場合は、改修工事の費用も必要です。
耐震対応の費用に関しては、国や自治体が補助をおこなっていますが、空き家特例を受けるメリットに対して試算が必要になります。

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離婚の際に空き家売却をおこなわないデメリット

離婚の際に空き家売却をおこなわないデメリット

つづいて、おもに空き家を売らなかった場合、売るのが遅れた場合について、注意すべきデメリットについて確認します。

建物の老朽化

人の住まないまま年月の経った家は、空気の入れ替えがないためにカビや傷みが進行します。
とくに、一戸建ては予想外に傷みの進行が早く、物件によってはすぐカビ臭が出てきます。
庭や植栽は2か月足らずのうちに雑草が生え、木の剪定も1年放置すると大規模な作業になります。
持ち続けた場合はそれなりに管理が必要になりますので、それが難しい場合は早めに相談し、今後のことを決めたほうが良いでしょう。
また、空き家を管理せずそのままにして荒廃が進むと、今後自治体から特定空家の指定を受ける場合があります。
この指定を受けると、固定資産税の課税額が6倍にもなるほか、持ち主の費用で強制執行の取り壊しがおこなわれる可能性もあります。

税制上のタイムリミット

前述のように、かつての夫婦の家が居住用財産として認められるリミットは、住まなくなってから3年目の年末までです。
また、相続にかかる空き家特例のリミットも相続から3年目の年末までであるうえ、特例そのものの期限が2023年の年末までとなっています。
離婚に伴う財産分与が法的に認められる期限も、離婚の成立から2年以内です。
空き家をそのまま所有し続けると、これらのタイムリミットを過ぎてしまう可能性があります。

空き家の解体をめぐる問題

建物の老朽化が進むと、取り壊したほうが高く売却できる場合も出てきます。
また、空き家特例で、取り壊しが条件となるケースもあるのですが、壊すことのデメリットもあります。
まず、取り壊し自体に数百万円単位の費用を要します。
また、再建築不可の土地や、市街化調整区域の一部では、取り壊すことによって新たに建物が建築できなくなり、土地の価値が下がってしまうことがあります。
このような事態を防ぐためにも、空き家は老朽化が進む前の、早い段階での売却が望ましいです。

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まとめ

離婚による空き家の売却の流れやメリット、空き家を残すデメリットについて解説しました。
離婚にともなう売却は繊細な問題なうえ、専門的な知識を必要とするため、離婚問題に強い不動産会社を選ぶとスムーズに進めることができます。
「アリネット」では、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で離婚が理由で不動産売却を検討されている方のお問い合わせをお受けしております。
弊社では無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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