離婚による不動産売却時のトラブルは?事例と回避方法について解説

2022-03-29

離婚による不動産売却時のトラブルは?事例と回避方法について解説

離婚による不動産売却時には、どのような点に注意する必要があるでしょうか?
離婚の場合、財産分与と売却の局面で、約束ごとが足りずにトラブルに発展するケースが多くあります。
今回は、離婚による不動産売却時のトラブルについて、代表的な事例と回避方法を解説します。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚に伴う不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚時の不動産売却における財産分与トラブルの例

離婚時の不動産売却における財産分与トラブルの例

まず、自宅の売却と財産分与をめぐるトラブルの事例です。

分ける認識があいまいだった場合

ケース1. 頭金も全額自分、ローンも自分の収入から払ってきているのに、元妻から「家は自分と子どもが住みたい」と言われた
財産分与とは、婚姻中に夫婦二人の協力によって築いた財産のことで、この財産は原則として2等分することとなっています。
これは、配偶者が専業主婦の場合でも変わりません。
財産分与のなかで住宅ローンの残りがあったとして、その負債も2等分です。
しかし現実問題として、まだ手のかかる子どもの親権を持ち、すぐに働きに出られないシングルマザーが、住宅ローンの残債を負担することができるでしょうか。
財産分与には下記のようないくつかの種類(性格)があります。

  • 清算的財産分与(結婚生活で夫婦が協力し、築かれた財産の精算)
  • 扶養的財産分与(元配偶者の当面の生活を維持するための財産分与)
  • 慰謝料的財産分与(精神的苦痛を与えた場合に支払われる慰謝料)

このほか、離婚までの生活費の未払い分の精算も勘案されます。
扶養的財産分与は、養育費とは別のものとして扱います。
たとえば、いままでの自宅を扶養的財産分与の一環として提供するか、売却して金銭で提供することもあります。
このように、財産分与の性質や金額についての、配偶者との認識のずれが、トラブルにつながります。

分け方への合意が不十分

ケース2. 家は自分のものになるはずが、離婚成立後に、「やはりやめた」と言われた
財産分与は夫婦が話し合いのうえ合意すれば、口約束でも有効に成立し、書面を作らなくとも法律上無効とはなりません。
ただしそれは、相手方が予定の約束を守ってくれた場合の話です。
財産分与を口約束だけで済ませた場合、相手方が守らない約束内容を強制する手段がありません。
具体的には、以下の問題が生じます。

  • 強制執行ができない
  • 名義変更をしていない、できない
  • 贈与税がかかることがある

自宅などの財産を渡さないとなった場合、口約束しただけでは強制的に引き渡しや名義変更を求めることができません。
また、約束が守られたとしても、以下のようなリスクがあります。
名義が元配偶者のままの場合、第三者に売却したり、借金を滞納するなどして差押えを受けると、財産分与で取得した所有権を主張できなくなります。
さらに、口約束だけで書面がない場合、税務上で離婚に伴う財産分与と認められず、贈与税を課せられてしまうことがあります。

所有や支払いをめぐってのトラブル

ケース3. 自宅は渡したが、数年後に元配偶者がローンを滞納し、連帯保証人として一括返済を求められた
元夫婦間の合意に関してはもう1点、自宅を誰の名義とし、誰がローンを支払っていくかということが、トラブルの原因となってきます。
離婚をしても、どちらかが住み続ける場合には、トラブル防止のためにおこなうことがあります。
住む方と自宅の登記上の名義、ローンの名義、ローンの支払者をすべて統一し、元配偶者は連帯保証人から外れる必要があります。
このためには、ローンの借り換えや一括返済、連帯保証人の変更などがおこなえるか、金融機関に相談をします。
自宅を売却した場合は、名義と支払いの問題は解決し、あとでトラブルとなる要素はなくなります。

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離婚時の不動産売却における売買トラブルの例

離婚時の不動産売却における売買トラブルの例

つづいて、自宅を売却した際に、買主との間で考えられるトラブルをご紹介します。

売買の際の境界や面積のトラブル

ケース4. 買った方から「隣の人からそこはうちの土地と言われた」とクレームが入った
戸建や土地の場合、隣との境界線や土地の面積などが契約時の条件と違うことで、トラブルとなる場合があります。
これらについては、売買代金の一部返還や、売買契約の解除などにつながるので、事前に対策をします。

売買の際の埋設物や土壌汚染のトラブル

ケース5. 買主から「庭に古い粗大ごみがたくさん埋まっていた」と言われた
このケースは売主も気付かないことも多いのですが、販売後に土中のゴミや汚染が問題になることがあります。
埋設物も撤去などの代金の請求につながる場合があり、注意が必要です。

売買の際の設備の不備、不一致のトラブル

ケース6. 買主から「ついているはずのエアコンがない」と言われた
売買契約の際には、重要事項説明でエアコンなどの設備表を交付します。
ここに記載するものを確認したあとで、確認不足で撤去してしまうと「契約時の情報と違う」ということで、トラブルとなります。

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離婚による不動産売却時のトラブルを回避する方法

離婚による不動産売却時のトラブルを回避する方法

ここまで挙げてきたような、離婚による売却の際のトラブルを未然に回避する方法を解説します。

元配偶者との合意

まず、財産分与についての全体像について、配偶者との話し合いを持ちます。
前述のような財産分与の性格をどのようにするか、何を対象にして、どのように分けるのかを話し合い、対象の資産の見積もりをします。
自宅は財産分与のメインの要素となるので、離婚に強い不動産会社の専門的な査定で、売却してプラスになるか、ローンが残るか、名義の統一などの確認をおこないましょう。
そのうえで、離婚に関する合意事項を、公正証書か離婚協議書という形で契約書に作成しておきます。
一般的には、差押えも必要になるような事態が想定される場合に、公正証書にするケースが多いです。
また、名義変更のトラブルや、贈与税課税も、契約書作成によって回避できます。
この契約書作成によって約束を予定通りに履行する状況を担保し、トラブルを回避しましょう。

物件の契約不適合責任対応

契約不適合責任とは、売買契約の際の売主の責任範囲を定めるもので、これに正しく対応することによって、買主とのトラブルを回避できるようになります。
契約不適合責任に関しては、以下の点に注意しましょう。

  • 確定測量や公簿売買
  • 告知義務や設備表の対応
  • 契約不適合責任の免責特約
  • ホームインスペクション
  • 買取の依頼

境界線や土地面積の問題は、隣地の方立会いの下で境界確定をおこなうか、現状の公簿売買という旨を売買契約に記載します。
告知義務や設備表は、物件の現在の状況を買主に正しく伝えるものですが、知っている問題点やエアコンなどの設備の状況を記載し、不動産会社と共有しましょう。
そして、告知事項を不動産会社の担当者に「物件状況等報告書」という様式に記入してもらい、売買契約の際に説明をします。
同時に、庭の埋設物などの現状知らない不具合について対応するため、契約不適合免責という形で契約書に記載して説明します。
このほか知らない不具合についても、ホームインスぺクションといって、専門家に依頼して検査をおこない、その結果を買主に提示することもできます。
これらの契約不適合責任への対応は、売却でなく不動産会社に買取を依頼することによって、法的な義務も含めてすべて不要となります。
弊社では買取にも対応しておりますので、ご相談ください。

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まとめ

離婚による不動産売却時のトラブルについて、代表的な事例と回避方法を解説しました。
離婚時の不動産の清算の取り扱いは、専門的なサポートのもとで下す状況判断の有無で、満足のいく結果になるかが変わってきます。
私たちアリネットでは無料査定をおこなっておりますので、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で不動産売却をご検討中の方はご相談ください。
男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。

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