離婚時の不動産売却による代償分割とは?メリットとデメリットについて解説!

2022-03-29

離婚時の不動産売却による代償分割とは?メリットとデメリットについて解説!

離婚による財産分与の方法にひとつに、代償分割があります。
不動産など2つに分けにくい、あるいは分けたくない財産の場合におこないますが、注意の必要な点もあります。
今回は、離婚の不動産売却による代償分割とはどのようなものか、メリットやデメリットなどについて解説します。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚に伴う不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚で不動産を財産分与する方法の1つ「代償分割」とは?

離婚で不動産を財産分与する方法の1つ「代償分割」とは?

まず、代償分割がどのようなものかを見てみましょう。

代償分割とは何を意味するか

離婚の財産分与の際の、財産の分割方法はおもに下記の3つです。

  • 現物分割(そのまま金銭を支払う、不動産や動産などの現物を受け取る)
  • 換価分割(売却して換金し、諸経費を差し引いた残額を等分する)
  • 代償分割(現実的な分割をしないで半額の対価を支払う)

このうち代償分割は、代償金分割ともいい、元夫婦の一方が財産を取得し、もう一方には代償金を支払うことによって清算する財産分割の方法です。
たとえば2,000万円の価値のある不動産を財産分与する場合、元妻が不動産を取得して元夫に1,000万円の代償金を支払う形をとります。
建物は物理的に2分するのは困難ですし、一方が住み続けたいと希望される場合、代償金による分割で解決することもできます。

代償分割をおこなう際の流れ

代償分割をおこなう際の流れは以下です。

  • 自宅をどのようにするかの話し合い
  • 自宅の価額の査定
  • 査定額をもとに算出された代償金について、話し合いで合意
  • ほかの財産と合わせて財産分与

自宅をどのようにするかは、売却して換価分割する、一方の所有として代償分割する、一方の所有として現物分割するという、3つのパターンがあります。
売却して換価分割するのが、手続きが少なく最もシンプルな方法です。
財産分与上問題がなければ、代償金を払わずに一方の所有とする現物分割も選択肢となります。
今回のテーマである代償分割の場合、実際に売らないで幾らの価値になるか出す必要があるため、自宅について金額の算出をおこないます。
算出に当たっては、固定資産評価額の指標がありますが、戸建住宅で時価の7割位、マンションで5割以下と、時価より相当低額となるため、算出の根拠にはなりません。
弁護士などから「確かな数字なので」と固定資産評価額での算出を提案される場合がりますが、代償金を支払う側の負担が大きくなることを念頭に置いておきましょう。
不動産鑑定士に依頼をする方法もありますが、金額を算出するには25万~30万円の費用がかかります。
自宅を売却するか、一方が住み続けるかは、さまざまな要素から総合的な判断が必要となるので、不動産会社による時価の査定をもとにして検討をするのがベストの方法です。

離婚時の代償分割の際の注意点

代償分割をおこなう場合、自宅は一方のものにする前提ですが、その場合注意しなければならない点がります。
たとえば元妻の所有とする場合、以下の点をクリアしている必要があるのです。

  • 不動産の登記上の名義(所有名義人) を妻にする
  • 不動産の住宅ローンの名義(ローン名義人)を妻の単独名義にする
  • 夫がローンの連帯保証人になっていない

のちのトラブルを防止するためにも、不動産に関する権利を、所有し続ける側に集中させます。
そして、これらをクリアする際に、住宅ローンが残っている場合は金融機関の承認が必要です。
金融機関の立場では、ローンはそこに住んでいる人が支払っているのが前提で、実情がそれと異なってしまうことは認められません。
また、債務者の返済資力が低下することや、連帯保証人の立場が不安定となる状況も嫌います。
したがってローンの残債額が多い場合、金融機関の承認や、連帯保証人を変更することは難しくなるため、ローンの一括返済か、借り換えが必要となります。

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離婚で不動産を財産分与!代償分割のメリットとデメリット

離婚で不動産を財産分与!代償分割のメリットとデメリット

では次に、不動産で代償分割をおこなうことのメリットとデメリットを確認します。

代償分割のメリット

まず、時価に沿って正しい金額で清算ができれば、公平な分割が可能になります。
土地の場合は2筆に分割することも可能ですが、元配偶者と隣接した土地を所有する状況になるので、のちのトラブルの原因になる可能性を考慮すれば、金銭で清算した方が良いでしょう。
そして、自宅に残りたいという希望を実現することができ、家族の負担を減らすことにもつながりますね。

代償分割のデメリット

代償金を支払う場合、それだけの資力が必要になります。
財産分与は一括払いが原則で、分割払いにすることはできるのですが、離婚協議書などに条件を明記する必要があり、以降の支払い義務の消滅や条件変更は認められません。
また、算出された代償金の金額をめぐって、トラブルとなるケースもあるため、清算金額の合意には注意が必要です。

代償分割をおこなうケース

ローン残債が少ない、もしくはない場合で、名義等の権利関係の問題が解決できる場合は、代償分割がおこないやすくなります。
また、財産分の対象として分ける財産が自宅以外ない場合も、その価値を算出して売却するか、代償分割をおこなうことになるでしょう。
そのほか、夫婦共同で営んでいた事業の承継をおこなう場合は、承継側に資産を集中させるために代償分割をする必要があります。

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離婚で不動産を財産分与!代償分割以外の清算方法とは?

離婚で不動産を財産分与!代償分割以外の清算方法とは?

代償分割や、そのまま自宅を渡す現物分割が現実的でない場合、売却して金銭で等分する換価分割をおこないますが、その方法をご説明します。

売却する方法

自宅を売りに出し、売価から分割をする方法です。
名義人や連帯保証など権利関係の問題に対処する必要がなくなり、代償金の額でトラブルになることもありません。
また、市場価格か、それに近い値段で高く売ることが可能なのも、メリットといえるでしょう。
売却の場合、不動産会社と媒介契約を結び、市場に物件情報を公開して、買主を見つける活動をおこないます。
弊社の場合、インターネットなどの手段を使わず、投資家のリストから買主候補をあたる販売活動も行えるため、あまり周囲に知られずに売却のお手伝いをすることも可能です。

買取を依頼する方法

買取とは、物件を不動産会社が直接買い取る方法のことです。
売却の流れは極めてシンプルで、価額の査定ののち、金融機関や配偶者などの権利関係者の同意を得られれば、すぐに売買契約がおこなえます。
売却よりも価格が安くなる半面、売却では査定から売買契約まで6か月ほど要するところを、1か月前後でおこなうことも可能になります。
また、売却では不動産にあとで問題が見つかった場合、新しいオーナーからクレームや代金の一部返還の請求がされる場合もありますが、買取の場合、対象外となります。
そのほか、売却の場合の仲介手数料、販売候補のお客様の内覧や、残置物の撤去、修繕などの費用や手間が不要となる点もメリットです。
販売価格よりも、とにかく早い売却と清算を希望される場合には、適した方法となります。
弊社では買取のご相談もお受けいたします。

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まとめ

離婚の不動産売却による代償分割とはどのようなものか、メリットやデメリットなどついて解説をしました。
離婚時の不動産の清算の取り扱いは、状況判断によって満足のいく結果になるかが変わってきます。
私たちアリネットでは無料査定をおこなっておりますので、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で不動産売却をご検討中の方はご相談ください。
男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。

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