離婚時の不動産売却で検討したい現状渡しとは?メリットとデメリットを解説

2022-03-22

離婚時の不動産売却で検討したい現状渡しとは?メリットとデメリットを解説

不動産に限らず、車などの中古市場で使われる「現状渡し」という言葉があります。
この現状渡しは家を売却するときに使いますが、どんな意味があるのでしょう?
今回は、離婚時の不動産売却の現状渡しとはどのようなものか、メリットやデメリットについて解説します。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚に伴う不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚で不動産売却をする際の売却方法の1つ「現状渡し」とは?

離婚で不動産売却をする際の売却方法の1つ「現状渡し」とは?

それでは、現状渡しとは、どのようにおこなうものでしょうか。

現状渡しとは何を意味するか

物件の現状渡しとは、修繕部分を直さずに現状のままで売主に引き渡すことで、契約書などでは現状有姿という表現をします。
不動産売却では、目に見える不具合は修繕してから売り出します。
長く住んでいた中古物件は内外装の傷みや、設備の故障などが起きていることも多いです。
場合によっては、修繕やリフォームをおこなわないと、そのままでは住めない可能性もあります。
しかし、そこをそのまま販売するのが現状渡しです。
現状渡しがおこなわれる不具合の例は以下のとおりです。

  • 壁紙の剥がれ
  • 外壁の色あせ
  • エアコンや給湯機の故障
  • キッチンや洗面台の傷み

売主に生じる契約不適合責任

現状渡しとはいうものの、守らなければならない点があります。
不動産売買の際は、売主の責任範囲を定める「契約不適合責任」ということがらがあるのです。
まず、告知義務と言って、物件について売主が知っている不具合や、過去の修繕履歴については買い主に対して細かく伝えなければなりません。
売主が知っていて買主に告げなかった場合、もしくは虚偽の告知をした場合は、民法の規定にしたがって責任を負う可能性があるのです。
この状況を避けるために、告知事項を不動産会社の担当者に「物件状況等報告書」という様式で記入してもらい、売買契約の際に説明をします。

隠れた瑕疵(かし)の扱いについて

しかし、見えない場所で気づかなかった、知らなかった不具合というのもあり得ますね。
例えば以下のようなものです

  • シロアリの食害
  • 雨漏り
  • 土中に埋まっていた物
  • 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕

実はこの4種類の隠れた瑕疵については、買主が引き渡し後3か月以内に請求した場合は売主が修復義務を負うことが基本になっています。
しかし、中古物件であって、売主が宅建業者でない場合は、この責任もふくめて契約不適合(瑕疵担保)を免責とすることができます。
つまり隠れた瑕疵については、責任を負わなくても良いことになります。

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離婚時の不動産売却で現状渡しを選択するメリットとは?

離婚時の不動産売却で現状渡しを選択するメリットとは?

このような現状渡しのメリットについて見てみましょう。

早く売却に出せる

まず第一に、物件を早く売りだせることが挙げられます。
離婚による売却は、次の生活のためにも、早く物事を進めたい時がありますね。
例えば壁紙などを貼り換えようとすれば、引っ越すか片付けをおこなったうえで、業者の人が作業をする時間なども加わり、それなりの日数が必要になります。
現状渡しの場合は、そのような時間を要しませんので、早い売り出しが可能になります。

補修費用などがかからない

たとえば、しばらく使っていなかったエアコンや給湯器が壊れていた場合、修理をすればそれなりの費用が必要となってきます。
それらを修理しても、物件の販売価格に反映させられるとはかぎりません。
そんな場合、問題個所の告知をしたうえで、引き渡し後に買主に直してもらいましょう。

物件に手を入れる手間が不要

どこを直したらいいか、それらの相談や手配は不動産会社に依頼はできますが、どのようにするかを最終的に決めるのは売主のかたです。
離婚にともなうさまざまな手続きで忙しい中、そのような負担はしないのもひとつの方法ですね。
また、住んでいる状態で売却をお考えの場合、引き渡しと修繕工期の兼ね合いが難しくなることも考えられます。

買主にもメリットになる点

近年、コロナ禍の影響で家で過ごす時間が増え、内装へのこだわりや、DIYで自分好みの部屋に仕立てることがブームになっています。
現状のままでよいので、あとで自分の趣味に合わせて家を仕立てたいという人には、リフォームや修繕などはあまり意味を持たないことになります。
立地や間取りなどは重視し、内外装は現状渡しがいいというお客様もいらっしゃるということです。

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離婚時の不動産売却で現状渡しを選択するデメリットとは?

離婚時の不動産売却で現状渡しを選択するデメリットとは?

現状渡しには、物件に手を入れないで販売することのデメリットもあります。

売却額に影響する場合がある

前項で、故障したものを直した価格は販売価格に反映しきれない場合があるとお伝えしましたが、逆のことも言える場合があるのです。
何も直していない物件であれば、相応に安い値段で買いたいと思うのが買主の心理ですね。
ちょっとした水回りの不調などで購入をためらうお客様には、十分な説明が必要な場合もあります。
中古物件市場の中心はやはり、築浅や問題のない物件ですし、現状渡しは相場より安い価格を設定しないと成約しにくいでしょう。
逆にいえばその分価格を下げれば、立地や間取りに対してお得感が出ることも考えられるわけです。

家具や家電の撤去は必要になる

現状販売といっても、家具や家電、生活の雑貨などを残置物としてそのままにして売り出すことは、おすすめできません。
できなくはないのですが、住まいを購入する人は、以前の生活の痕跡が残っていることを嫌がられますので、成約するうえで大きなデメリットになってしまいます。
片付けの時間や手間をつくるのが困難な場合は、引っ越し業者のオプションの利用や、片付け専門の業者に依頼をしましょう。
また、もし残置物を残す場合には売買契約の際に、一切の残置物についての所有権を放棄する旨、特約事項に入れるようにします。
買主の方も、あとから「あれは必要だった」といわれて、トラブルになることを嫌がられますので、もし何か残す場合は、その点注意をしてください。

現状渡しでトラブルを防止する方法

現状渡しのトラブルを防止し、買主の方に安心して購入していただくため、以下の方法や注意点があります。

  • 免責事項をしっかり確認する
  • 契約不適合(瑕疵担保)免責とする
  • ホームインスペクションを受ける
  • ハウスクリーニングをおこなう

まず、知っている不具合については、告知事項として物件状況等報告書にしっかり記載しておくことです。
この不具合の確認は、売り出しの前の早い段階でおこない、不動産会社と共有しておくことをおすすめします。
契約不適合責任は免責とすることで、あとで隠れた不具合が出てきたときでも、売主は安心なのですが、買主にとっては不安が残りますね。
その場合、売主側の費用負担で、事前にホームインスペクションを受けておくという方法もあります。
ホームインスペクションは建物構造など、隠れた瑕疵の箇所を建築士が検査するもので、費用は5万円~6万円、依頼してから2週間程度で完了します。
また、現状のままの販売でも、物件の印象をよくして売却を早める手段として、ハウスクリーニングを依頼するという方法もあります。
プロの清掃業者に床や壁、水回りなどの長年の汚れを落としてもらうのですが、居住中の状態でも依頼ができます。
ハウスクリーニングの費用の相場は、3DKで住んだまま依頼した場合で、5万円~5万3千円ほどです。

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まとめ

離婚時の不動産売却の現状渡しとはどのようなものか、メリットやデメリットについて解説をしました。
離婚時の不動産売却は、専門的なサポートのもとで下す状況判断の有無で、満足のいく結果になるかが変わってきます。
私たちアリネットでは無料査定をおこなっておりますので、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で不動産売却をご検討中の方はご相談ください。
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