離婚による不動産売却は早めの査定が重要!2つの査定方法について解説

2022-03-15

離婚による不動産売却は早めの査定が重要!2つの査定方法について解説

この記事のハイライト
●離婚の際の不動産売却は、早めの価格査定を!
●査定は机上査定と訪問査定の2種類がある
●査定結果をもとに方針検討する際は、離婚に強い不動産会社がおすすめ

離婚に伴って自宅を売却する場合、さまざまな判断や、それにしたがった手続きを進める必要があります。
とくに、査定による売却価格の見積もりをいかに早く取得できるかで、売却のスムーズさも変わってきます。
そこで今回は、離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由や、査定方法について解説していきます。
東京23区の西側やその近辺で、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由とは

離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由とは

自宅を売るか、夫婦のどちらかが住み続けるか、いずれにしても物件の価格を知る必要があります。
これは、離婚後に財産を分け合う「財産分与」について検討するための重要な要素となるためです。

財産分与とは?

財産分与とは、結婚してから夫婦2人で築き上げてきた共有の財産を分配することです。
収入源や有責配偶者(離婚に至る原因を作った側)が片方であったとしても、2分の1づつ分配するのが原則です。
ただし、片方の離婚後の生活への配慮や、慰謝料や養育費の補てんとしての趣旨で、比率を変える場合もあります。
ここで問題となるのは、どの財産が財産分与の対象とみなされるかです。
不動産のほかに預金や現金、有価証券、自動車、生命保険積立金など、あらゆる財産を対象とします。
しかし、親族から受けた生前贈与や、独身時代の貯蓄は、夫婦で作った財産ではないので財産分与の対象外となります。
こうした財産分与のなかで、金額の大きい不動産は重要なポイントとなります。

住宅ローンの残債がある場合

いざ財産分与の手続きを始めても、住宅ローンの残債によっては方針が変わる場合があります。
住宅ローンの残債がある場合は、金額によっては売却後に債務を分けるケースもありますが、基本的には財産分与の対象になりません。
財産分与をどのようにするかは、このローンの状況に左右されるわけです。
家を売却する場合は住宅ローンの完済が必須となるため、可能かどうか、可能な手段はあるかを含めて検討しなければなりません。
このような理由から、売却価格の見積もりを早めに取得することで残債との差額が把握でき、その後の財産分与について判断することができるのです。

住み続ける場合でも権利関係の整理が必要

子どもの学校などの理由で、自宅に住み続けたいという方も少なくありません。
しかし住み続けるためには、以下の要素をクリアする必要があります。

  • 金融機関と双方の合意
  • 共有名義やペアローンの解除
  • 連帯保証人の解除か変更

権利関係をそのままにして一方が住み続けると、ローン契約違反を問われたり、元配偶者間で様々なトラブルになる可能性があります。
どちらかが住み続けるにしても、住宅ローン残債がある家を離婚した元夫婦で所有および返済し続けるのは現実的ではないため、査定額を参考にした権利関係の整理が必要になってきます。

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離婚による不動産売却でおこなう机上査定とは?

離婚による不動産売却でおこなう机上査定とは?

離婚に限らず、不動産売却の際におこなう査定には2つの方法があります。
こちらでは、そのうちの1つである「机上査定」について解説していきます。

机上査定の方法

机上査定とは、ご自宅のデータをもとに、過去の成約事例や現在の不動産市場の動向から算出する方法です。
机上査定のチェックポイントは以下です。

  • 同エリア内で似た条件(面積、築年数、間取など)の物件が過去にいくらで売れたか
  • 同エリア内で似た条件の物件が現在いくらで売り出されているか
  • 路線価や固定資産税評価額などの公的な価格
  • そのときの景気動向など

机上査定では、物件の現場確認なしで、おおよその売却価格をつかむことができます。

机上査定の特徴

机上査定では現場を訪問しないため査定額の正確さには欠けますが、売却するかしないかの一次的判断が可能です。
そして物件の状態よりも市場での位置づけを重視するので、一般的な価格を知ることもできます。
また机上のみでおこなうため、当日~3日で結果が出ることや、周囲に気づかれにくいことが特徴といえます。

机上査定が向くケース

離婚による売却の場合、机上査定はとり急ぎの判断材料として有効な手段といえます。
離婚に伴う諸問題は早く解決したいと思われる方がほとんどのため、すぐに結果を知れる机上査定が適しているのです。
また、現状ではまだ売却に踏み切れないという方にも適した査定方法です。
机上査定で出た査定額を知ることによって、次のステップである「訪問査定」をする、しないの判断ができる場合もあります。
また、離婚問題に詳しい不動産会社のほうが早い問題解決をはかりやすく、最終的な収支を良くすることにも貢献します。

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離婚による不動産売却でおこなう訪問査定とは?

離婚による不動産売却でおこなう訪問査定とは?

次に、実際にご自宅を訪問して査定額を算出する「訪問査定」について解説していきます。

訪問査定の方法

訪問査定は、土地や建物の状況、お部屋の状態から、机上査定価格に減点や加点をおこなって、査定価格を算出します。
日当たりや騒音、臭いなどの現地でしかわからない周辺環境も確認します。
土地に関しても、周囲の土地との高低差や隣地との境界、前面道路の状態などが評価を左右します。
マンションの場合は、訪問査定をおこなうことによって、室内の状態によっては同じ棟内でも価格差が出てきます。

訪問査定の特徴

現場の確認ができるため、机上査定より正確な査定となります。
築年数が経過しているほど建物の使用状態にばらつきが出るため、訪問査定でしかわからない要素が加味されるのです。
また土地と道路の状況について、現場を確認して初めて、建物を建て直すことができない土地と判明することもあります。
こういったこともあるので、訪問査定による総合的な判断は重要です。

訪問査定が向くケース

不動産の状況を総合的に判断した価格を知りたい方には訪問査定が適しています。
一般的には7割程度のお客様が机上査定を希望されますが、離婚など時間をかけたくない場合であれば、最初から訪問査定を選択しても良いでしょう。
離婚によって売却することを決定事項としており、早急に手放したいと考えている方にとっては、精度の高い査定額を知ることができる訪問査定のほうが適しています。
しかし注意点として、査定額と売り出し価格は別物として考えられており、売り出し価格を設定する際には不動産会社との話し合いが必要になります。
そこで、離婚問題による不動産売却に強い不動産会社に依頼すると、それを考慮したうえでの査定結果や売り出し価格の提案を受けることができるでしょう。

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まとめ

離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由や、2つの査定方法について解説しました。
離婚による不動産売却は、不動産会社のサポートこそが重要なので、離婚問題に強い不動産会社に相談し、検討することが望ましいといえます。
私たち、アリネットでは東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚が理由で不動産売却を検討されている方をサポートしています。
弊社では無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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