離婚時の不動産売却におけるローンの支払いについて解説

2022-03-15

離婚時の不動産売却におけるローンの支払いについて解説

離婚の際の自宅の扱いで、住宅ローンの残債をどのようにすれば良いかが気になりますね。
共有財産として折半するか、どちらか一方が債務を引き受けるか、現状調査による確認と専門知識がないと答えが出し切れません。
今回は、離婚時の不動産売却でローンの支払いはどうなるのか、現状調査から売却までの対策を解説します。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚に伴う不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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離婚時のローンの支払い問題は現状調査が最優先

離婚時のローンの支払い問題は現状調査が最優先

離婚時に不動産の扱いを決めるため、まず最初におこなうことは現状調査です。

不動産の名義

最初に確認すべき事柄は、これだけあります。

  • 不動産の登記上の名義(所有名義人)
  • 不動産の住宅ローンの名義(ローン名義人)
  • ローンの連帯保証人
  • ローンの残債額と残りの返済期間
  • 売却する場合の見積額

まず、登記上の所有名義人は登記簿謄本で確認でき、単独、夫婦共同の両方があり得ます。
所有名義人は、ローンが残っている場合でも金融機関の同意があれば、変更することができます。
こちらの名義が影響を及ぼすのは、売却などの際に誰の同意が必要かという点です。
住宅ローンが残っている場合、謄本の権利部(乙区)という欄に、金融機関の抵当権が記入されています。
この抵当権を外すことで、売却などの行為が可能になります。
続いて、不動産会社の査定によって、売却した場合に住宅ローンが幾ら残るかの概算をおこないます。

住宅ローンの契約内容

続いて、住宅ローンの契約内容についての確認をおこないます。
住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)には、ローンの名義人と返済条件が書かれています。
返済条件は金額、返済期日、返済方法、利息、連帯保証人、抵当権などですが、ここで重要なのは名義人と連帯保証人です。
ローンに関して誰が、どんな責任を持つかという点です。
連帯保証人が、どのような責任があるかを以下にまとめます。

  • ローン名義人が支払いできなくなると、残りのローン全額の一括返済を求められる
  • ローン名義人の支払い義務や、支払い能力について抗弁する(訴える)権利がない
  • ローン契約の解除を求める権利がない

つまり支払いが終わるまで、ローン名義人と同等の責任を負い続ける立場なのです。
ペアローンの場合は、この契約書がもうひとつ存在することになりますので注意してください。

住宅ローンの残額や残りの期間

住宅ローンの残額や残りの期間については、金融機関に照会するか、年に2回ほど自宅に送られる「住宅ローン残高証明」で確認をしましょう。
住宅ローン残高証明では、そのまま完済した場合の返済期間(いつ終わるか)と現在の残額、変動金利の場合の現在の利率などを確認することができます。
現在の残額はあくまでこのまま完済する前提のものですので、一括返済の場合とは異なります。
利子を含まない残額を知るには、金融機関へ「〇月〇日時点での、一括返済の残高を教えてください」という確認が必要です。

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離婚時の住宅ローンの支払いは名義人が重要

離婚時の住宅ローンの支払いは名義人が重要

ここまで情報を集める中で家を残すか、売却した方が良いか、判断のポイントとなるのは、住宅ローンの名義人です。

共同名義の場合

住宅ローンがどちらかの単独名義であれば、ローンの名義人に支払い義務が継続します。
売却後にローンが残る状態であった場合、財産分与の対象外となり、基本的にローンの残債を分ける必要もありません。
共同名義の場合、双方の支払い義務となりますが、実際のところは単独名義であっても、話し合いで金額負担の割合を定めて折半するのが一般的です。
また、これらの財産分与は夫婦で共同で取得したものが対象なので、結婚前の財産や、一方が相続したものはふくまれない点を注意してください。

連帯保証人の場合

一方が支払い名義人、もう一方が連帯保証人というケースは、そのままにしますとトラブルの原因です。
前述のように連帯保証人は、名義人が支払ができなくなって返済が滞った場合、残債の全額を1人で返済する必要に迫られます。
このような事態を避けるためには、事前の一括返済、借り換え、連帯保証人の差し替えのどれかが必要ですが、どれもかなり困難です。
売却の形をとれれば比較的シンプルに解決できますが、いったんローンの一括返済をすることは必要になります。

ペアローンの場合

ご自宅の債務返済を夫婦別々に組んだローンでおこなうペアローンは、ローンの一本化が課題となります。
ペアローンは、売却のために夫婦の同意のほか、それぞれのローンについて金融機関の承認が必要です。
一方のローンを一括で返済し、借り換えをおこなうなど、ローンの残額と見積もり価額と照らし合わせた検討が必要となります。

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離婚時の住宅ローンの支払い問題の対策は?

離婚時の住宅ローンの支払い問題の対策は?

離婚後のトラブルを避けるためにローン支払いに関する対策は、どのようなものでしょうか?

ローンの名義は?

前述のように、ローンの支払い義務は、ローンの名義人にあります。
どちらか一方が住み続ける場合は、ローンの名義人の一本化や、連帯保証債務を外すことが大事な対策となります。
また、登記上の所有名義人についても、売却や相続のための意思決定は、所有名義人しかできません。
権利関係をシンプルにするため、話し合いのうえで所有名義人も統一するのが望ましいですが、相続に関してなどの合意事項は、公正証書などにしておくのが良いでしょう。

ローンの支払い割合は?

夫婦の共有財産であった不動産に、住宅ローンが残った場合、夫婦で折半して負担するのが原則ではあります。
しかし、実情は異なる場合が多いです。
いままで専業主婦だった妻が、自分の生活を維持する上にローンの支払いまでするというのは現実的ではない場合も考えられますね。
また、財産や負債を、養育費や慰謝料と相殺することがあります。
ローンの残額を折半するところを慰謝料として相殺し、夫が支払いを継続する形で納める、などのやり方です。

ローンを確実に支払ってもらうには?

ローンの残債が多く、すぐに売却するのは難しいとなる場合も考えられます。
たとえばローンの名義人を夫に統一したうえで、妻が住み続けるなどもおこなわれる場合があります。
ただし、夫の経済状況が悪化してローンが滞った場合、立退きを余儀なくされる場合もあり得ます。
この場合で、妻が安心して住み続けるために、ローンの支払いの確実性を上げるためにとられる対策は以下のとおりです。

  • 住み続ける旨や、支払いできなくなったときは給料や資産から差し押さえをおこなうなどを公正証書で約す。
  • ローンが以前のままの場合は、借り換えなどで連帯保証人を外れる。
  • 一括返済をしてローンをなくす。

公正証書はローンを払う側にも、ローン支払いや養育費等について、自分の責任範囲をはっきり限定できるメリットがあります。
もしもローンの借り換え等をおこなっていない状態であれば、連帯保証人を外す点は、実行するのが良いです。
また、そもそもローン残債がない場合は抵当権も外れ、金融機関の意向は考えずともよくなります。
しかし言うまでもなく、可能かどうかかは、返済する側にその資力があるかという問題に尽きます。
ローン支払いを継続しながら賃貸物件として貸し出して返済に充て、残債を減らしていくという手段があります。
しかしこれは、ローン契約者が誰も居住していない点、居住用以外の物件利用をしている点などで、ローン契約違反となる可能性が高いのです。
この場合は住宅ローンに契約書を確認するか、金融機関に賃貸に出すと違反になるかどうかの確認が必要になります。
このように、どちらかが住み続けるには越えるべき障壁が多いため、すっきりと再出発できるように、売却や買取りなどを希望する方が多くいらっしゃいます。

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まとめ

離婚時の不動産売却でローンの支払いはどうなるのか、現状調査から売却までの対策を解説しました。
離婚時の不動産売却は、専門的なサポートのもとで、ローンの扱いや財産分与などの状況判断を下す必要があります。
私たちアリネットでは無料査定をおこなっておりますので、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で不動産売却をご検討中の方はご相談ください。
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