離婚の際に自宅を売却した方が良い理由は?判断基準や方法についても解説!

2022-03-01

離婚の際に自宅を売却した方が良い理由は?判断基準や方法についても解説!

離婚の際に大きな問題となるのは、今まで暮らしてきたご自宅の扱いかと思います。
実は、さまざまな角度から検討の結果、自宅は売却した方が良いとなるケースが多いです。
今回は離婚の際に自宅を売却した方が良い理由のほか、売却の判断基準や方法についても解説します。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

\お気軽にご相談ください!/

離婚で自宅を売却した方が良い理由

離婚で自宅を売却した方が良い理由

では、離婚時は自宅を売却した方が良い理由とは、どのようなものなのでしょうか?

不要となるため

離婚による不動産売却の理由のうち、不要となる要因はおもに以下のとおりです。

  • 家族構成が変わり、広すぎる状態になった
  • 引っ越し等で使わなくなる
  • 気持ちを切り替えて、新しい環境に移りたい

弊社へ相談に来られたほとんどの方が、結果として自宅を売却されるのですが、最も多い理由は「使わなくなる」ことです。
このほかには、「離婚した家」ということで縁起を担がれる方もおられます。
離婚にともなって生活環境は変わりますので、住み続ける理由は、どちらかというと少ないことになります。
気持ちの面だけではなく、家族それぞれにベストな方法を想定のうえ、今の自宅のありかたを検討しましょう。

ローンを残したくない

住宅ローンの残債がない、あるいは残債を一括で返済できる場合は、離婚による売却は一般的な売却ととくに変わることはなく、仲介契約で買主を探すことになります。
しかし、すぐには返しきれない金額の住宅ローンが残っている売却の場合、使わない家のためにローンを払い続けることはしたくないでしょう。
新居や、引っ越しにかかる予算もあるなかで、支払いは極力減らして新しい生活に備えたいものです。
また、離婚後も元夫婦の共同名義や連帯保証のある自宅を維持していると、住宅ローンを滞納した場合、元夫婦の双方で返済に対応することになります。

財産分与

夫婦であった時の財産は、基本的に50%づつ共有のものとみなされるため、財産も、半分づつ分けるのが原則です。
自宅の販売価格と住宅ローンの残債を比較し、ローンの残債の方が大きい場合、財産分与の対象にはしなくとも良い場合はあります。
そのかわり夫婦の連帯保証債務などは、そのままのローンを継続する場合、外すのは難しいです。
また、夫婦の収入で払っていたローンを、一人で支払いを継続する状況ですと、払っていけるかという点も問題になります。
財産分与は自宅以外の資産も対象になり、離婚の際のお金の問題は、養育費や慰謝料、自宅売却のための経費や引っ越し代など多岐に及びます。
したがって、自宅の売却額や住宅ローンのことだけでなく、全体のバランスを見ながら公平な財産分与をおこなうことで、のちのトラブルを避けられます。
財産分与は、夫婦で形成した財産を分けることを含め、以下の3つに分類される点も覚えておきましょう。

  • 清算的財産分与
  • 扶養的財産分与
  • 慰謝料的財産分与

清算的財産分与が財産分けに相当し、扶養的財産分与とは離婚をした場合に夫婦の一方が生活に困窮してしまう場合、その生計を補助する意味合いを持つものです。
そして慰謝料は、財産分与とは性質が異なり本来別々に算定して請求するのが原則ですが、慰謝料と財産分与を明確に区別せず、慰謝料的財産分与とする場合があります。
たとえば、結婚前に取得して支払いを終えた自宅は特有財産とみなされ、法的には財産分与の対象外ですが、上記のように総合的に判断して分与の対象を決定する必要があります。

\お気軽にご相談ください!/

離婚で自宅を売却する判断基準

離婚で自宅を売却する判断基準

離婚で自宅を売却する際の判断基準は、ローン残債以外にどのようなものがあるでしょうか。

片方だけで維持ができるか

家族にとって不要となれば、売却ということになりますが、夫婦のうち一方がローンの残債を支払いながら住み続ける場合には、以下の判断基準に照らす必要があります。

  • 住み続ける側が、相手方に分与分に相当する金額を支払えるか
  • 共有名義やペアローンを借り換え等で一本化できるか
  • 連帯保証債務を外せるか

共有名義・ペアローン・連帯保証債務などがある場合、元のローンの継続ではトラブルの原因となります。
ローンの残債が少ない場合のみ、一括返済などが選択肢となるでしょう。

住宅ローン残債の多寡

住宅ローンの残債額が少なければ、前述のように権利関係もすっきりしたうえで片方が住み続けることもしやすくなります。
ローンの残債の金額が多い場合は、売却をおこなった方が良いということになります。
住宅ローンの滞納がある場合には、住宅ローンの債権者である金融機関の承認を得て売却をおこない、これを任意売却といいます。
任意売却や不動産会社による買取については後述しますが、住宅ローンの滞納が長期ににわたるなどの場合は、競売による売却がおこなわれます。

財産分与の状況

自宅が不要で、かつ住宅ローンの残債よりも売却益の方が上回りそうな場合(アンダーローン)は、売却をおこなって残りのお金を分けるのが、一般的な方法です。
逆に売却してもローン残債が残るオーバーローンのケースでも、借り換えなどで、新たにローンを組むことができます。
財産分与は自宅の件だけでなく、総合的に合意に至る必要があります。
財産分与や養育費、慰謝料など、お金の件で双方が合意に至らない場合にも、最後の手段として競売による売却がおこなわれるケースも、まれにあります。

\お気軽にご相談ください!/

離婚で自宅を売却する方法

離婚で自宅を売却する方法

それでは、離婚の際に自宅を売却する方法についてご紹介します。

売却の際の注意点

まず、売却の際に事前に必要な注意点を以下でご確認ください。

  • 自宅の住宅ローンが残っている場合はその金額を確認する
  • 自宅が幾らで売れるのかの見積もりを確認する
  • 売却の意思ほか、大事な点について合意をする
  • 売却のタイミングを決めておく

住宅ローンの残債の金額と、いくらで売れるのかの見積額は、売却の指針の基本です。
経費を差し引いてから返済をおこなっていくらプラス(あるいはマイナス)となるかおおよその金額が売却の判断基準となります。
共有財産の処分に関しては、配偶者の同意は不可欠で、それ以外にもやりとりする点はありますので、早い段階で意思疎通をはかり、必要なことは決めましょう。
売却のタイミングについては、離婚前では早い売却が可能になる反面、財産分与で贈与税などがかかってしまわないように注意が必要です。
一方、離婚後の売却では、納得のいく価格で売りやすくなる反面、夫婦間の意思の疎通が難しくなったり、離婚後2年で財産分与できなくなり、権利関係があいまいになります。

任意売却による自宅売却

離婚の際に住宅ローン滞納のある自宅を売却する方法は、任意売却です。
任意売却とは、債権者である金融機関にローンの滞納と支払い残高が残ったまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうことを言います。
住宅ローン残高証明の取得と、前述のように不動産会社への相談で、売却までの期間と売却額のめやす、最終的に現在の住宅ローンが幾ら残るかを把握し、売却活動に入ります。
任意売却は、販売価格が相場よりいくぶん低めにはなりますが、ローン残債の分割や引っ越し経費等の貸し出しなども相談でき、近年では最も利用の多い売却方法です。

買取による自宅売却

もうひとつ、自宅売却の方法としてよくある方法は、買取です。
買取は不動産会社がじかに買い取る方法なので、買主を探す時間や買主との条件交渉なども不要で売却までの速度が速く、周囲にも知られずに売却しやすいのが特徴です。
その反面、任意売却などよりも安い金額での売買となるため、金融機関や配偶者の同意を得られず、任意売却を求められる場合もあります。
弊社では買取対応もおこなっていますので、詳しくはお問い合わせの際に、お気軽にご相談ください。

まとめ

離婚の際に自宅を売却した方が良い理由のほか、売却の判断基準や方法について解説しました。
離婚時の不動産売却は、さまざまな要素を整理したうえで、状況に合ったベストな選択が必要となります。
私たちアリネットは、東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で不動産売却のご相談をお受けしております。
男の離婚問題で不動産の売却や買取を検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

0365553053

営業時間
09:00~22:00
定休日
無し

売却査定

お問い合わせ