離婚時の不動産売却とは?一般的な不動産売却との違いを解説!

2022-02-15

離婚時の不動産売却とは?一般的な不動産売却との違いを解説!

この記事のハイライト
●離婚が理由の不動産売却は、タイミングや話し合いを進める難しさに注意
●のちのちのトラブルを避けるために、離婚協議書を作成して決定事項を記載しておく
●離婚が理由での不動産売却に強い不動産会社へ相談することがおすすめ

今のお住まいを売却しようと考えている方のなかに、その理由が離婚である方がいらっしゃるのではないでしょうか。
離婚がきっかけで不動産売却をおこなう際は、ほかの理由による売却とは異なる、気を付けるべき点があります。
今回は、離婚時の不動産売却とはどのようなものか、一般的な不動産売却との違いを解説します。
東京23区の西側やその近辺で、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考してください。

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離婚時の不動産売却の違い~一般的な売却との違い~

離婚時の不動産売却の違い~一般的な売却との違い~

それではまず、不動産売却が一般的にどのようなものかを見ていきましょう。

不動産売却の一般的な理由とは?

個人が所有する土地を売却する件数は、2019年で全体の約63%あり、法人の取引よりも多いのが現状です。
このデータから、個人が不動産売却をするケースは意外と多いことが感じられますね。
その動機となっている事柄は、大きく分けて下記の4つに分類できるといえます。

  • 家族の希望や生活スタイルの変化に伴う不動産売却(急がずじっくり売却)
  • 相続した物件や不要な物件の売却(協議は急ぐが売却は急がない)
  • 転勤や転職での生活圏の変化に伴う不動産売却(売却を急ぐかはケースによる)
  • 離婚や経済困窮など、生活の立て直しを理由とする不動産売却(急いで売却したい)

不動産を売却する際に、この「どの程度急ぐか」というのは、売却活動のあり方に大きな違いを生みます。

離婚時の不動産売却とは?

離婚の際の不動産売却は、「できるだけ早くさまざまなことを整理をして、新しい生活に集中したい」という心理が売却を急がせます。
また、後述の財産分与の問題もあり、所有している不動産は売却して現金化し、財産を分けやすい状態にしたいと考える方も多くいます。
現代は3組に1組が離婚をする時代といわれ、上記のような事情で不動産売却を検討する人は珍しくありません。

住宅ローンの債務は?

結婚をして住居を購入する際に、住宅ローンを組むケースが多くあります。
ここで問題になるのは、住宅ローンが残った状態で住居を売却したい場合に、どのように売却するかということです。
離婚する際に、最終的に残った債務をどちらが返済するのかは、問題になりやすいポイントです。

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離婚時の不動産売却の違い~一般的な売却との違いが生じる理由~

離婚時の不動産売却の違い~一般的な売却との違いが生じる理由~

離婚が理由での不動産売却と一般的な売却の違いは、その相違点がトラブルのもとになりやすいことです。
それでは、離婚時の不動産売却でどういった点が問題になりやすいのか、くわしく見てみましょう。

名義の問題

不動産の名義やローン支払いの名義が共有名義である場合、離婚後の不動産の所有権やローンの
支払いについて、夫と妻の双方が納得する結論を出すことが難しいケースがあります。
名義を夫婦のどちらか一方にしてどちらが住み続けるのか、名義は分けないまま売却して現金を分けるのかなど、話し合うべきポイントが多く、意見が割れて話し合いが長引くことも。
生活する場所を手放すかどうかという点においては、子どものいる夫婦だと、子どもの親権や養育費の話にもつながるでしょう。
そのため、名義に関しては、単純に住居をどのように手放すかということだけに留まらない問題なのです。

タイミングの問題

離婚のときの不動産売却は、売却するタイミングを考えることも重要です。
離婚前に売却しようとすると、できるだけ早く売るために売却価格を低めに設定することになったり、そもそもローン残債が売却益で相殺しきれないため売却自体が難しくなったりすることがあります。
一方で、離婚後に売却を進めようとすると、コミュニケーションが不十分になりやすく、2人でおこなう必要のある意思決定や手続きが長引いて、かえってトラブルになるケースもあります。
こういった場合は、通常の売却という手段以外にも、ローンの残債が多い場合には売却益と自己資産を組み合わせてローンを返済できる「任意売却」など、ケースに応じたさまざまな選択肢を検討することも重要です。
離婚の場合は、2人の関係性やさまざまな要因が絡み合うため、ケースに合わせた売却のタイミングや方法を、不動産会社の専門的なサポートを受けて検討することをおすすめします。

税金の問題

住居を売却して出た利益を「譲渡所得」といい、そこに「譲渡所得税」という税金が課税されます。
そのため、売却して利益が出た場合は、その翌年に確定申告をする必要があります。
また、譲渡所得税を含む所得税や住民税を節税するために特例を受ける際や、売却して赤字になった場合、ローンが残っている場合も、確定申告が必要となります。
特例とは、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「3,000万円特別控除」、「譲渡損失の特例(損益通算)」などです。
なお、特例などの行政の制度は、期限があるものが多いため、活用する際は事前に調べておきましょう。

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離婚時の不動産売却の違い~財産分与が必要~

離婚時の不動産売却の違い~財産分与が必要~

ここまでご説明したことにくわえて、離婚時の不動産売却を特徴づける最大の問題は、財産分与です。

財産分与とは?

婚姻中に夫婦が共同で取得した財産は、夫婦の共有財産として財産分与の対象になり、その割合を、原則として2分の1ずつで分けることとなります。
これは、不動産が共有名義であったとしても、その持分割合とは関係なく2分の1ずつということです。
なお、住居以外の財産も半分にしていく必要があります。
もちろん、個々の財産についてお互いの合意があった場合はこの限りではありませんが、どちらかに不平等感や不満があると、のちにトラブルの原因になりやすいです。

どのように分けるか?

不動産に関しては、おもに「売却する」「1人が所有する」「当面2人で所有する」のいずれかになるでしょう。
1人が所有すると決めた場合、所有しないほうに不動産の価値の半分となる金額を支払うという方法があります。
また、売却してもローンを返済しきれないオーバーローンの状態の場合は、その債務は2人で分けてそれぞれ支払っていくのが一般的です。
自己資金でローンをどのように返済していくかを金融機関へ相談する前に、売却見込み価格がいくらになるのか不動産会社へ査定を依頼し、任意売却を含めた方針を考えることもおすすめします。
不動産を単独所有とする場合も、売却する場合も、あとからトラブルにならないように、2人で決めた内容を離婚協議書として公正証書で作成しておきましょう。

共有名義や連帯保証の対応は?

不動産が共有名義であったり、連帯保証を組んでいたりする場合、離婚後にどちらか1人が不動産を所有し続ける際に、問題になることがあります。
たとえば、元夫の名義で元夫がローンを支払い、元妻が住居に住み続けるケースで、元夫がローンが支払えなくなると、元妻は返済を求められたり退去しなければならなくなる可能性があります。
共有名義で組んだ住宅ローンは、返済能力の観点からそのまま単独名義に切り替えることは難しい場合が多く、その場合はローンの借り換えも難航するでしょう。
同様に、返済中に連帯保証を外すのは難しいため、支払っている側のローン返済が滞ると、連帯保証をしている側には返済の義務が生じてくるのを避けられません。
また、「当面2人で所有する」と決めた場合のリスクとして、2年が経過すると財産分与の請求の申し立てができなくなるので、重要なことは事前に決めて書面で残しましょう。

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まとめ

離婚時の不動産売却とはどのようなものか、一般的な不動産売却との違いや、重要なポイントとなる財産分与について解説しました。
売却を離婚前にするのか、離婚後にするのかは、状況によって異なるため、離婚問題に強い不動産会社に相談し、検討することが望ましいといえます。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、離婚が理由で不動産売却を検討されている方は、弊社までお問い合わせください。
私たち、アリネットでは無料査定をおこなっておりますので、まずはお気軽に査定をご依頼ください。

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