離婚のときに家はいつ売却したほうがいいの?最適なタイミングと判断基準について!

2022-02-15

離婚のときに家はいつ売却したほうがいいの?最適なタイミングと判断基準について!

この記事のハイライト
●離婚前・離婚後の不動産売却はそれぞれにメリット・デメリットがある
●離婚による不動産売却のタイミングを判断するにはポイントを押さえることが大事
●不動産の売却は離婚前の段階から不動産会社のサポートを受けるのが良い

離婚をきっかけに、今の住まいを残すか売却するかについて考えるご夫婦は3組に1組と言われていますが、それぞれの事情により大きな悩みとなっているでしょう。
しかし、ご夫婦それぞれの理想を明確にできれば、その悩みは意外とすぐ解決できるかもしれません。
今回は、離婚のときに家はいつ売却するのが良いのか、最適なタイミングとその判断基準についてご案内します。
東京23区の西側や首都圏で、離婚による不動産売却をご検討の方は、ぜひご参考にしてください。

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離婚による売却のタイミングは離婚前?離婚後?

離婚による売却のタイミングは離婚前?離婚後?

それではまず、家の売却は離婚前におこなうべきか、離婚後におこなうべきかについてそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

離婚前売却のメリット

離婚前の売却には、以下のようなメリットがあります。

  • 早期に手放すことができ新生活への切り替えがスムーズにできる
  • 離婚後に連絡を取り合う必要がない

高く売ることよりも、お互いに次の新生活をなるべく早く始めたいという場合は、離婚前の売却が向いています。
離婚というけじめがついた後も、長く複雑なやりとりを継続せずに新しい生活に集中できるのはメリットとして大きいでしょう。
さらに、住宅ローンの支払いがなくなる点や財産分与をシンプルにできる点なども離婚前に売却するメリットといえます。

離婚前売却のデメリット

一方、離婚前の売却には以下のようなデメリットがあります。

  • 売却から離婚にかかる期間の予想ができない
  • 高い値段で売るのが難しい

当然ですが、家の売却は買主が見つかってはじめて成立するものであるため、どれくらい売却に時間がかかり、いつまでに離婚できるかという予測ができず、スケジュールを立てにくいというデメリットがあります。
また、価格を低めにして早期売却を狙うため、高い値段で売るのが難しいでしょう。
住まいの問題を早く解決できれば新生活への切り替えも早くなりますが、売却を急いだために、思っていたよりも安い価格でしか売れなかったというケースも少なくありません。

離婚後売却のメリット

離婚後に売却するメリットは以下のとおりです。

  • 売却活動に時間がかけられる
  • 財産分与となり税金がかからない

離婚後も話し合いが継続でき、ローン支払いなども問題がないのであれば、売却のタイミングは離婚後がおすすめです。
理想的な価格で売買したり、場合によっては賃貸に出す、リースバックにして所有者から賃借人に変わるなど、選択肢が広がります。
また売却金を分け合う際、離婚前売却では贈与の扱いで贈与税がかかるところ、離婚後なら財産分与として非課税となります。

離婚後売却のデメリット

一方、離婚後の売却には以下のようなデメリットがあります。

  • 離婚後も連絡を取り合わなければならない
  • 離婚後の経済的な負担が増える

離婚後に売却するという方針を決めても、「会うのに抵抗がある」などコミュニケーションが進まず、売却にさらに時間かかるという傾向があります。
話し合いが進まないのでは意味がないので、離婚前に不動産会社のサポートのもと、価格や売却時期など大筋の点では合意しておくのが良いでしょう。
また、離婚によって経済的な負担が増えるような場合、家を所有し続けることによる住宅ローンの支払いが、さらに負担になってしまうことも考えられます。

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離婚による売却のタイミングを判断するポイント

離婚による売却のタイミングを判断するポイント

ここでは、離婚による売却のタイミングを判断するポイントについて解説していきます。

ポイント①離婚までの期間はどれくらいなのか

離婚のタイミングは、子どもの学校や仕事の都合など判断が難しい場合もあるでしょう。
しかし、離婚までにどのくらいの時間をとることができるかで、売却のタイミングも絞られてきます。
売却額の見積もりが高かったり、ローン残高が少ないなどの場合は、財産分与を意識して売却をあとにするという選択肢も出てくるでしょう。

ポイント②離婚後にも連絡は取れるのか?取りやすいのか?

ご夫婦の関係性によって、売却に適したタイミングは変わってきます。
離婚後のコミュニケーションが難しい場合は、売却などの大事な話し合いや手続きは離婚前に済ませておきましょう。
本来、不動産の売却は3か月から6か月の期間をかけて、より良い条件で買ってもらえる買主を探します。
売却には密な連絡が必要になるため、連絡を取れるか取れないかという点は売却のタイミングを判断する大事なポイントとなります。

ポイント③そもそも手放す必要はあるか? 

離婚されるご夫婦のうち約半数は、どちらかの名義、支払いに統一して、物件に住み続ける選択をされます。
離婚した際の家については、夫婦間で合意のもと、どちらか一方が買い取って所有し続けるという財産分与が可能です。
また、「思い出のある家に住み続けることに抵抗がある」という場合、賃貸物件として貸し出し、賃料をローンの完済に充てる方法もあります。

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離婚で売却するタイミングによってはトラブルになる!?

離婚で売却するタイミングによってはトラブルになる!?

ここまで離婚時の売却のタイミングについて見てきましたが、タイミングによってはトラブルに発展してしまう場合もあります。
ここでは、トラブルになりやすいケースをご紹介します。

ローンを完済していない

売却してもローンの残債がある、いわゆるオーバーローンの状態では、残債をどちらがどのように返済するのかでトラブルとなる場合があります。
この状況で、元配偶者と連絡が取れなくなったような場合、身動きが取れなくなり、結果的に売却や財産分与が長引いてしまいます。
このような事態を防ぐために、不動産会社のサポートのもとで離婚前に売却について話し合い、公正証書で離婚協議書を作成しておきましょう。
住宅ローンが残った状態でも売却を進められる手段として、債権者である金融機関の同意を得て任意売却をおこなうという手段もあります。
任意売却は、販売価格が相場より低めになるかわりに、ローンの残債を再度月額5,000円から30,000円程度の分割払いにできるなどのメリットがあります。

財産分与の申し立て期限が過ぎてしまった

不動産を残したまま財産分与を進めていった場合、あいまいかつ不公平な方向に行きがちで、最終的にトラブルになりやすくなります。
財産分与の期限は離婚後2年以内ですが、話し合いがまとまらないまま2年が過ぎ、家庭裁判所への申立てができなくなるというケースも少なくありません。
離婚後でも2年以内なら、一方が所有したままになっている財産の半分を請求できる権利がありますので、まずその段階で離婚協議書の作成を進めるようにしましょう。

トラブルを未然に防ぐためにもまずは不動産会社へご相談を!

離婚による不動産の財産分与については、あらゆる物件が唯一のもので、売却の方向性やトラブルになる原因はケースバイケースです。
売却の手続きや、権利関係に関する手続きは複雑なため、ご夫婦お2人のみでの解決が難しい場合は、まずは不動産会社のサポートを依頼してみましょう。

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まとめ

離婚のときに家はいつ売却するのが良いのか、最適なタイミングとその判断基準についてご案内しました。
離婚時はさまざまな問題を決断し、クリアする必要がありますが、住まいは新しい生活の基礎にもなるため、不動産会社のサポートをうけながら進めることをおすすめします。
私たち、アリネットでは不動産の無料査定をおこなっておりますので、離婚に際し不動産売却をご検討中の方は売却額の目安を知るためにもぜひご活用ください。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、不動産売却を検討されている方はお気軽に弊社までご相談ください。

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