不動産の任意売却とは?メリット・デメリットと売却の流れを解説

2022-02-15

不動産の任意売却とは?メリット・デメリットと売却の流れを解説

コロナ禍やそれに伴う不況を背景に、不動産の任意売却を選択する方が増えています。
住宅ローンの返済が滞った際に、もっとも有効な手段は、早い意思決定からの任意売却です。
では、通常の売却や競売と任意売却は、どのような点が異なるのでしょうか?
今回は不動産の任意売却 とはどのようなものかや、メリットやデメリット、任意売却の実際の流れを解説します。
東京23区の西側や首都圏で不動産の任意売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

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不動産の任意売却とはどのようなもの?

不動産の任意売却とはどのようなもの?

まず、任意売却とはどのようなものか、どのようなタイミングで決断をするのが良いかをお伝えします。

任意売却とは?できないケースもある?

任意売却とは、住宅ローンの滞納が原因で一括返済を求められた際に、ローンの支払い残高があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのことを言います。
債権者である金融機関は、物件を担保としてローンの貸付をおこなっているため、抵当権を解除することは回収へのリスクを伴い、任意売却を認めずに競売を望むケースもあります。
もちろん債権者や、物件の名義人(売却希望者と異なる場合)が任意売却を認めないときは、競売に向かわざるを得ません。
しかし近年では、競売よりも任意売却の方が高く売却できて、回収に有利であるという視点もあり、任意売却が認められるケースが増えてきました。
このほか、固定資産税や都市計画税の滞納が原因で、自治体が差し押さえの登記をおこなう場合があり、任意売却の際にはこの差し押さえも解除を依頼する手続きが必要です。

任意売却のやり方

まず初めに、今後の経済状況や生活を見通し、金融機関への返済計画変更依頼の結果、家族の話し合いなどを経て、なるべく早く任意売却を決断するほうが良いでしょう。
そのつぎに、住宅ローンや固定資産税などの残債や滞納金額、滞納利息などを把握しますが、現状がわかると気持ちも落ち着き、対処がしやすくなります。
そして、住宅ローン残高証明の取得と不動産会社へ相談をおこない、売却までの期間と売却額の目安、結果として現在の住宅ローンがいくら残るかを把握し、売却活動に入ります。

決断のタイミング

任意売却の決断に至るタイミングは、「有利に動けるうちに」という観点から、住宅ローンの引き落としができなかった日から数えて1か月から3か月の間が理想と言えます。
この短期間に色々と判断をするのは大変なのですが、3か月から6か月ほどそのまま滞納し続けると保証会社の代位弁済がおこなわれ、一括返済の要求のあとに競売の手続き開始がおこなわれます。
また、任意売却の取引成立にはタイムリミットがあり、競売の開札日の前日までに契約に至る必要があります。
ほかにも、代位弁済開始の前にぜひともおこないたいのは、金融機関に返済計画の相談をし、可能であれば滞納分を一部でも入金することです。
債権者は返済の意思を重視するので、住宅ローンの滞納を放置しておくことはやめましょう。

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不動産の任意売却のメリットとデメリット

不動産の任意売却のメリットとデメリット

つづいて、任意売却をおこなうことのメリットとデメリットを確認しておきましょう。

不動産の任意売却のメリット

任意売却は通常の売却と近い方法なので、競売などに比べ以下のメリットがあります。

  • 通常の売買に近い相場で売却できる
  • 自分の意思で、周囲にも知られずに売却が可能
  • 経費等の持ち出しがない(売却額から諸経費が払える)
  • 残債の分割返済が可能
  • 住み続けられる可能性がある

任意売却後は、たとえば「残ったローンを月額3万円程度に分割して払う」「30万円程度の引っ越し費用も借りられる」などの可能性もあります。
また、買主の選択肢も自由にできるため、投資物件として購入してもらい、賃貸人として家賃を払って住み続ける(リースバック)ことも不可能ではありません。
さらに、売買価格の3~5%程度になる諸経費についても持ち出しが認められない競売に比べて、任意売却は販売価格から差し引くことが可能で、残る金額を多くできる要因となります。

不動産の任意売却のデメリット

デメリットとしては、3か月程度の住宅ローン滞納が任意売却の条件となるため、支払い督促を受けるほか連帯保証人にも請求がされるなど、精神的なプレッシャーがあります。
また、信用情報機関(ブラックリスト)に登録される可能性があり、5年~7年程度は大きな金額のローンの審査は通らなくなります。
さらに、ローン滞納がない通常の売却と比較した場合、金融機関の承認がない限り売却ができない、残債が残った場合は物件なしで返済を続ける必要がある点なども挙げられます。

任意売却以外の特徴

債権者の金融機関が主導して進める競売や、自治体が税金滞納の回収のためにおこなう公売は、任意売却に比べて3割ほど価格が安くなる傾向が強く、残債が多くなってしまう傾向があります。
また、競売や公売は自分の意思とは無関係に執行されるため、タイミングなどが自由にならず引っ越しや新しい生活の準備の余裕がなく、早々に立ち退きを迫られる場合があります。
さらに、任意競売とは異なり、差し押さえや情報開示で「事情があって家を手放す」という情報が開示されるので、事情を知られずに売却をするということは困難になります。

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不動産の任意売却の流れとは?

不動産の任意売却の流れとは?

では、任意売却の活動開始から、完了までの流れをご説明します。

債権者や名義人との交渉

不動産会社に債権者(金融機関)への交渉の内容を作成してもらい、金融機関と交渉し、任意売却が可能かを打診します。
物件の名義人が売却の希望者と異なる場合は、名義人の了承も必要となります。
不動産会社から債権回収会社や保証会社に連絡をして任意売却の申請をおこない、許可を得たら売却活動の開始となります。

不動産会社と媒介契約をして売却活動がスタート

不動産会社と契約する際ですが、債権者の規定で専属専任媒介か専任媒介の契約しか認められませんので、いずれかの取引態様で1社との媒介契約を結ぶ必要があります。
通常の売却同様に現地調査や査定を受け、売却期間(3か月から6か月が目安)と売却額、経費を差し引いた返済可能額、金融機関からの残高証明を元に最終的な残債を算出します。
インターネットや店頭、雑誌媒体広告などで売却活動をおこない、買い主を探します。
また、ハウスクリーニングなどは不要ですが居住中の物件は内覧への対応を兼ねて不要なものを片づけ、掃除をおこなうことで、急な内覧にも対応することが可能です。

決済し所有権移転登記をおこなう

買主が決定したら売買契約をおこない、買主の住宅ローン審査が通ったら残金を決済します。
所有権移転までに引っ越しをおこない、金融機関の担保や、自治体の差し押さえの登記などを抹消して新所有者に書き換え、カギ渡しなどもおこないます。
残債がなく利益が出たり、新住居について3,000万円の特別控除などが必要なときは、売却した翌年に確定申告をおこないましょう。

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まとめ

不動産の任意売却 とはどのようなものかや、メリットやデメリット、任意売却の実際の流れについて解説しました。
自己破産はせずに、「返済を続けながら生計を立て直したい!」という前向きな選択に寄り添う任意売却を、ぜひご検討ください。
弊社では、不動産の無料査定をおこなっておりますので、任意売却をご検討中の方は売却額の目安を知るためにもぜひご活用ください。
東京23区の西側を中心に首都圏の1都3県で、不動産売却を検討されている方はお気軽に「アリネット」までご相談ください。

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